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아파트의 악성재고인 미분양에 대한 얘기 “ 미분양은 부동산 경기회복의 바로미터, 수술이 필요하다 ” 제조업의 영업∙마케팅 분야에는 WOS란 용어가 있다. ‘Week of Sales’의 줄임말로서 영업현장에서 중요하게 관리하는 지표로서, 이런 의미를 가진다. 한 주에 X개의 물건 을 팔 수 있다면, 대체 몇 주치의 재고 물품을 가지고 있는 것이 적절하냐는 것이다. 이게 국내라면 배송에 2~3일이면 가능하니 큰 어려움이 없다. 하지만 만약에 영국 법인의 WOS라고 생각해 보자. 엄청나게 많은 소매점의 데이터를 평균 내어 한 주에 소비자가 몇 개의 제품을 사 가는지 알아 냈다고 해도, 이 WOS를 적정 수치로 조절하기가 여간 어려운 것이 아니다. 왜냐하면 글로벌 기업이라면 공장의 생산용량이 한정되어 있고, 국가별 우선순위(잘 팔리는 순위)에 따라서.. 2024. 1. 17.
정부의 부동산 정책 변화 읽기 “ 전반적인 아파트 건설경기에 따라 정부 정책이 달라진다 ” 2022년 9월 말, 느닷없이 대한민국 금융계에 비상경보가 발생했다. 김진태 강원 도지사가 레고랜드에 대한 지방채 2,050억원을 갚지 못하겠다고 회생신청하겠다는 발표를 한 것이다. 관련한 상세 내용은 아래를 참고하시기 바란다. ※ https://namu.wiki/w/%EB%A0%88%EA%B3%A0%EB%9E%9C%EB%93%9C%20%EC%82%AC%ED%83%9C 간단히 말해, 지금까지는 정부 혹은 지방정부가 발행하는 채권에 대해서는 큰 손 투자자들의 완벽한 신뢰가 있었다. 떼일일 없는 돈인 것이다. 그렇게 믿었던 채권을 가지고도 ‘빌려준 돈을 못 받을 수 있겠구나’하는 신뢰에 금이 간 것이다. 그로 인한 후폭풍은 엄청났다. 그렇지 않아도.. 2024. 1. 16.
아파트 물량 계산할때 입주물량만 계산하면 안된다 “ 물량이란 신규 입주물량만이 아니다 ” 입주물량, 특히 한꺼번에 쏟아져 나오는 신규 입주물량은 전세가에 큰 영향을 미치고 동시에 매매가에까지 영향을 미친다. 이렇게 한여름 소나기처럼 지나가고 나면 언제 그랬냐는 듯이 전세가와 매매가는 제자리를 찾아가곤 한다. 오히려, 이런 신규 입주 물량은 예측이 쉬운 편이다. 이미 계획되어 있기 때문이다. 하지만, 입주물량은 신규 아파트만이 아닐 수 있다. 눈에 보이는 기축 아파트들도 입주물량이란 뜻이다. 여러분은 집을 매도할 생각이면 매도 물량이 되고, 전세를 내놓을 것 같으면 전세 물량이 될 것 같지만 실상은 그렇지 않다. 간혹 집을 팔아도 좋고, 전세나 월세 모두 좋다는 사람들도 있다. 그래서 매매, 전세, 월세 3개 형태의 매물로 여러 부동산에서 매물을 올린다.. 2024. 1. 15.
부동산은 대접 받을때 사고, 대접 받으며 파는 것 “ 부동산 중개소만 가봐도 현장 분위기를 알 수 있다 ” 부린이로서 처음으로 부동산 중개소의 문을 열고 들어설 때의 그 막막함은 말로 표현하기 힘들 것이다. 성격이털털한 사람은 그나마 다행인데, 평소 조용하고 소극적이라면 더욱 그럴 것이다. 하지만 늘 그렇듯이 한 걸음만다가가면 상대가 먼저 다가온다. 먼저 부동산 중개인이 어떤 비즈니스를 하는지 이해하면 대화를 더 유연하게 시작할 수 있다. 중개인의 역할은말 그대로 부동산을 매도하는 사람과 매수하는 사람을 연결해 줌으로서 그 수수료를 받는것이다. 늘 그렇듯이 상대방과 나의 입장과 위치를 먼저 파악하면 모든 일에 유리한 고지를 점할 수 있다. 아래는 아파트 거래 수수료율이다. 수수료가 너무 과도해지거나 너무 저렴하여 중개 비즈니스가 문제가 되지 않도록 국토.. 2024. 1. 14.
투자할 지역의 본질 파악하기 “ 투자 지역의 본질을 꿰뚫고 있어야 한다 ” 부린이로서 아파트에 투자할 때에도 지역분석을 통해 그 지역의 본질을 알아두면 도움이 된다. 지역분석은 도시개발 계획을 분석할 수도 있고, 특정 인사이트에 기반한 정성적 분석을 할 수도 있다. 예제: 평택 분석 예를 들면, 삼성반도체가 위치한 평택 고덕신도시에 관심이 있다면 어떻게 지역 분석을 하면 좋을까? 우선 평택은 좌로는 평택항과 우로는 경부고속도로까지 땅이 넓어서, 고덕신도시가 평택의 도시계발 계획에서 어떤 위상을 가지는지 알아볼 필요가 있다. 한마디로 평택시에서 밀어주는 지역인지 체크해 보아야 한다. 우선 구글(google.com)에서 ‘평택 도시기본계획’을 검색하면, 평택시청에서 관련 자료를 찾을 수 있다고 나온다. 이 중에서 2018년에 제작된‘2.. 2024. 1. 13.
기축아파트가 모든 부동산 시세의 기준인 이유 “ 기축 아파트 시세는 모든 부동산 지표의 기준이다 ” 분양권, 재개발 입주권 등과 달리 이미 지어져 있는 아파트를 기축 아파트라고 하는데, 이를 재고 아파트라고 하는 분도 있다. 기축 아파트의 시세는 상품성과 입지에 따라 가격 서열이 만들어 지면서 형성되는데, 이 시세는 새롭게 태어날 신축 아파트의 분양권, 재건축 아파트 및 재개발 입주권 시세의 바로미터가 된다. 재개발 재개발의 이해 재개발을 한번 살펴보자. 정비사업에는 재개발과 재건축이 대표적인데, 그 차이는 기반 시설의 차이 정도라고 보면 된다. 기반 시설이란 널찍한 도로 시설과 공원, 잘 정비된 수도, 전기, 가스 공급 시설 등을 의미한다. 이해하기 쉽게 사진으로 비교해 보자. 왼쪽 아래는 영화 기생충에 나와서 유명했던 아현 1구역의 사진이다. .. 2024. 1. 11.

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