투자할 지역의 본질 파악하기

“ 투자 지역의 본질을 꿰뚫고 있어야 한다 ”

 

부린이로서 아파트에 투자할 때에도 지역분석을 통해 그 지역의 본질을 알아두면 도움이 된다. 지역분석은 도시개발 계획을 분석할 수도 있고, 특정 인사이트에 기반한 정성적 분석을 할 수도 있다.

 

예제: 평택 분석

 

예를 들면, 삼성반도체가 위치한 평택 고덕신도시에 관심이 있다면 어떻게 지역 분석을 하면 좋을까? 우선 평택은 좌로는 평택항과 우로는 경부고속도로까지 땅이 넓어서, 고덕신도시가 평택의 도시계발 계획에서 어떤 위상을 가지는지 알아볼 필요가 있다. 한마디로 평택시에서 밀어주는 지역인지 체크해 보아야 한다.

 

 

우선 구글(google.com)에서 ‘평택 도시기본계획’을 검색하면, 평택시청에서 관련 자료를 찾을 수 있다고 나온다.

 

 

이 중에서 2018년에 제작된‘2035 평택 도시기본 계획 보고서’를 한번 살펴보면, 대략적인 도심과 부도심 등을 알 수 있다.

 

/ 2035 평택 도시기본 계획 보고서

 

사실 평택은 송탄과 구도심 평택, 그리고 평택항 인근의 산업지역 이렇게 3군데로 나뉘며, 송탄은 지금도 가보면 ‘송탄’이라는 지명을 쓴다. 비록 하나의 도시로 묶었으나 주민 정서는 송탄 정서란 뜻이다. 예를 들면 수원과 용인을 묶어서‘수인시’라고 새로 만들었더라도, 대부분의 수원 사람들은‘난 수원사람이야’라고 생각하듯이 말이다.

 

어쨌든 도시개발 계획을 보면 도심으로서 가장 중요한 곳은 송탄, 고덕, 남평택 지역이다. 그런데, 이곳에는 뭐가 지나가는가? 1호선이 지나가고, 지제역에 SRT가 지나간다. 그리고 고덕에는 삼성반도체가 있다. 일자리와 교통이 동시에 있는 지역이다. 이렇게 간단히 분석해봐도, 비록 평택시에 예산이 부족하더라도 최소한 이 지역의 발전을 위해서는 아낌없이 투자 할 것이라는 것을 쉽게 예상할 수 있다.

 

예제: 대구 분석

 

그렇다면, 이런 분석 외에 정성적인 분석은 어떤 것이 있을 수 있을까? 예를 들어 대구를 살펴보자. 난 이천의 최대 수출품이 ‘쌀’이 아니라 ‘반도체’라고 말하며, 이런 맥락으로 ‘대구의 최대 수출품이 뭔지 아냐?’는 넌센스 퀴즈를 자주 낸다. 그러면 사람들은 ‘섬유’ 혹은 ‘안경’ 등을 얘기한다. 나는 대구의 최대 수출품은‘고3 학생’이라고 말한다. (사람 비하가 아니니 너무 진지하게 받아들이지 말자)

 

난 왜 그런 생각을 하게 되었을까?

 

 

대구를 분석해보면, 제조업 혹은 서비스업의 본사급 기업이 거의 없다. 대구의 상위 100개 기업을 봐도 빈약한 현실이다. 여러분이 부모라면 어떤 마음일까? 어떻게든 자식이 공부를 잘해서 서울권 대학에 가서 성공하기를 바랄 것 같다. 그런 바램은 아래와 같은 결과를 이끌어냈다.

 

아래표는 2022 의대 진학률 기준 Top 30 고등학교이다. 여기에 4위 경신고, 13위 대륜고, 16위 능인고, 19위 대구여고, 20위 경북고, 21위 정화여고 등 총 6개 학교가 포진하고 있다. 특목고를 포함한 상태에서 무려 전체의 20%를 차지하고 있다.

 

 

안정되고 규모 있는 일자리도 없다보니, 대구는 교육의 도시가 되고 싶어서 된 것이 아니라 생존을 위해 대학교 입시에 특화된 도시가 될 수밖에 없지 않았을까 생각한다.

 

대구의 수성구는 실제 서울 대치동에 이어 전국 두 세번째 학군지라 볼 수 있다. 2군데 모두 발품을 팔아 비교해 본 결과, 학원의 세부적인 제공 서비스는 대치동이 우월하지만 수성구의 규모도 만만치 않았다. 지방임을 고려하면 유사한 수준이었다. 지도에서 보면 아래처럼 대구 2호선 수성구청역을 중심으로 학원가를 형성하고 있다.

/ 촬영 사진

 

좌측은 수성구청역 주변에서 찍은 사진이며, 오른쪽 사진은 좀 더 안쪽 이면도로에 위치해 있는데, 건물 전체가 수학학원으로 구성되어 있음을 알 수 있다.이렇게 도시의 특성을 알고 있다면 가격이 하락할 때는 어떤 점을 봐야 할까? 대구는 학군을 우선적으로 봐야 한다고 생각한다. 만약에 학교의 위상 혹은 학원가의 이동이 있다면 그를 고려하여 투자를 하는게 낫다는 것이다.

 

그럼 대구의 대치동이 범4만3 (범어4동,만촌3동)이라면, 대구의 목동 같은 곳은 없을까? 똑같지는 않아도 비슷한 곳이 있다. 이런 곳에 투자를 하는 것도 방법일 수 있다.

 

예제: 수성구 분석 후 대안찾기

 

아래는 수성구가 아니다.

 

 

그럼에도 학원가가 대단한데, 이곳은 달서구 상인동이다. 그래서 내가 만약 대구에 투자 한다면 그 기준은 서대구역 같은 교통 호재가 아니다. 나는 대구에서 철저히 학군을 우선으로 볼 것 같다. 물론 다른 도시를 분석한다면, 그 도시의 특성에 맞게 다시 분석해야 한다. 틀려도 좋다. 하지만, 자신만의 투자 기준이 있다면 틀려도 배우는 것이 있고, 필요하면 수정을 하면서 업그레이드 하면 된다. 그런 기준이 없는 게 항상 문제이다.