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지역 비교 실전 매수법 “ 부동산은 비교학문이다. (feat. 급지 비교) ” 아래는 블로그 ‘소나무우유님’의 노력이 담긴 서울 구별 32평(84제곱) 아파트의 가격비교 그림이다. 모든 지역을 일일이 조사할 수 없다고 해도 여러분이 가고자 하는 아파트 3~4곳만 이처럼 정리하면 시세가 보일 것이다. 서울 각 구별로 대장 아파트의 시세를 정리하다 보면 입주물량 등 특수한 상황에 따라 갑자기 시세가 출렁하는 때도 있고, GTX 등 호재로 인하여 순간적으로 오버슈팅하는 지역이 발생할 때가 있다. 그런 흐름을 잘 보다보면, 기회를 미리 알 수 있다. 그럼, 실제 여러분이 매수할 때는 어떻게 활용할 수 있을까? 우선 대장 아파트의 전세, 매매 시세가 언제 변동되는지 유의 깊게 살펴볼 필요가 있다. 간단하게는 KB 부동산에서 아파트별 시.. 2024. 1. 11.
아파트 거래를 좀 더 디테일하게 분석하는 법 “ 악마는 디테일에 있다. (feat. 거래 세부분석 방법) ” 부동산 거래도 디테일에 달려 있다. 악마는 디테일에 있다 (The devil is in the detail)란 말은 ‘신은 디테일에 있다’란 말에서 유래 되었다. 내용은 ‘문제점이나 불가사의한 요소가 세부사항 속에 숨어있다는 의미로, 대충 보면 쉬워 보이지만 제대로 해내려면 예상했던 것보다 더 많은 시간과 노력을 쏟아부어야 한다’라는 의미이다. 세상 모든 일이 그러하듯이 부동산 거래 역시 디테일하게 살펴보아야 한다. 최근 급격하게 오른 난방비와 전기료로 인하여, 아파트 관리비 고지서를 보고 깜짝 놀란 사람들이 많을 것이다. 이럴 때에는 가급적이면 금액적 부담이 낮은 작은 집으로 이사를 가고 싶을 것이다. 반면, 고작 2~3년 전 코로나 시절.. 2024. 1. 10.
거래량이 중요한 시점은 OOO이다. “ 반등기에는 거래량이 중요한 지표이다 ” 주식에서 거래량이 대량으로 터지는 경우, 이렇게 해석한다. 고점에서 거래량이 터지면 매도 시그널로, 저점에서 거래량이 터지면 매수 시그널로 본다. 부동산도 이와 유사하다. 덧) 이 글은 책의 일부로서 23년 1월~3월 시점에 작성되어 과거 사례가 포함됨 다른 점은 주식은 특정 종목의 거래량이 터졌다고 하여, 다른 종목의 거래량이 터지지는 않는다. 물론 유사한 종목의 경우 그럴 가능성이 높긴 하지만 꼭 그런 것도 아니다. 하지만 부동산은 주식과 다르다. 부동산의 물결효과 부동산은 위 그림처럼 한군데가 오르기 시작하면 옆으로 물결이 퍼지기 시작한다. 어떨 때는 강남 등 핵심 지역이 먼저 오르고 키맞추기 형식으로 다른 지역으로 퍼져 오를 때도 있고, 어떨 때는 외곽의.. 2024. 1. 9.
역전세와 전세가 상승의 원리 “ 전세가율은 어쩌면 가장 중요하다 ” 거듭 말하지만, 나는 전세가를 매매가보다 더 중요하게 생각하는 편이다. 그것은 전세가가 그 집의 사용 가치로서 기준 가격이고, 매매가가 전세가의 파생상품이라고 생각하기 때문이다. 그렇기 때문에 전세가가 무너지면 매매가는 버티기가 정말 어렵다. 물론 버티는 아파트도 있다. 그건 모두가 갖고 싶어 하는 샤넬이나 에르메스 같은 아파트이기 때문이다. 명품 가방을 일 년에 한두 번밖에 안 들고 나가는데 왜 그리 비싸게 주고 사냐고 하면 아내에게 야단을 맞을 수 있으니 주의하자. 그것만이 주는 만족감이 있으리라. 어쨌든 그런 아파트는 전세가가 중요한게 아니다. 한편, 부동산 투자자인 신성철님은 주택 시장을 ‘닫힌계’로 정의했다. 쉽게 말해서, 여러분은 길바닥에서 노숙하지 않는.. 2024. 1. 8.
부동산 입지 분석 쉽게 하는 법 “ 거주 환경 분석은 기본 중 기본이다 ” 예전에 발품 카페를 운영하시는 골목대장님의 강의를 다양한 채널을 통해 들은 적이 있다. 내용을 다 기억할 수 없지만, 그분 강의의 시그니처라면 ‘교주일인자학’이 아닌가 싶다. 앞 글자를 따서 교통, 주거, 일자리, 인프라, 자연환경, 학군이었다. 모두 맞는 말이다. 시쳇말로 육각형 남자 혹은 육각형 여자란 의미 아닌가? 참고로, 육각형 남,녀란 각각 아래와 같은 의미라고 한다. 육각형 남자,여자 그리고 부동산 아파트도 이와 마찬가지이다. 아파트를 고를 때도 당연히 모두 고려는 해야 한다. 하지만 그렇게 고르려면 아마 상위 0.1% 아파트를 사야 할 것이다. 그런 아파트는 이미 비싸고, 우리가 그 정도 부자라면 이런 책을 보고 공부할 이유가 없다. 우선 일자리는 .. 2024. 1. 7.
부동산의 핵심인 학군분석 하는 법 “ 부동산에서 학군 분석을 빼놓으면 서운하다 ” 학군지의 중요성 부동산에 대해 상세 지식은 없지만 부를 이룬 대부분은 아주 좋은 아파트를 싸게 사서오래 가지고 있었던 것으로 보인다. 복잡한 분석 없이 경기가 좋으나 나쁘나 지속적인 수요가 만들어지는 곳은 어딜까? 바로 학군지이다. 예전에는 부모 중 아버지의 역할이 밖에서 직장을 다니는 것이라면, 어머니의 역할은아이를 집에서 잘 키우는 것이었다. 그런 시절에는 아버지의 직장에 가까운 곳에 살 것인지, 아니면 아이를 잘 키울 수 있는 학군지에 살 것인지 둘 중 하나를 선택해야 했다. 이제는 부부 모두가 직장을 열심히 다녀도 경제적으로 허덕이면서 살고 있는 안타까운 상황이다. 아이를 돌보는 이모님을 집에 거의 모시다시피 하고 눈치를 보면서도 부모 중 한 명의 .. 2024. 1. 6.

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