기축아파트가 모든 부동산 시세의 기준인 이유

“ 기축 아파트 시세는 모든 부동산 지표의 기준이다 ”

 

 

분양권, 재개발 입주권 등과 달리 이미 지어져 있는 아파트를 기축 아파트라고 하는데, 이를 재고 아파트라고 하는 분도 있다. 기축 아파트의 시세는 상품성과 입지에 따라 가격 서열이 만들어 지면서 형성되는데, 이 시세는 새롭게 태어날 신축 아파트의 분양권, 재건축 아파트 및 재개발 입주권 시세의 바로미터가 된다.

 

재개발 재개발의 이해

 

재개발을 한번 살펴보자.

 

정비사업에는 재개발과 재건축이 대표적인데, 그 차이는 기반 시설의 차이 정도라고 보면 된다. 기반 시설이란 널찍한 도로 시설과 공원, 잘 정비된 수도, 전기, 가스 공급 시설 등을 의미한다.

 

이해하기 쉽게 사진으로 비교해 보자.

 

 

왼쪽 아래는 영화 기생충에 나와서 유명했던 아현 1구역의 사진이다. 대충 봐도 불나면 소방차도 못 들어가게 생기지 않았나. 이런 열악함을 개선하고자 하는 것이 재개발이다. 오른쪽 사진에 나오는 성남 재개발 구역은 차를 몰고 들어갔다가 엄청난 오르막과 숨 막히듯 드리프트를 한 좁은 골목, 그리고 주차된 차들로 인해 아주 고생했던 기억이 있다.

 

 

반면, 재건축 단지는 이미 기반 시설이 잘 갖춰져 있다. 여러분도 잘 아는 압구정의 아파트는 건물이 노후되었고 주차 공간이 모자랄 뿐, 다른 주변 시설들은 모두 양호하다.

 

/ 오피니언 뉴스

 

재개발과 기축 아파트 시세

 

지금부터 재개발과 기축 아파트의 시세 연관성을 살펴보자.

 

만약, 여러분이 낙후된 동네에 가서 빌라를 하나 사려한다면, 그 빌라는 단독으로 구분 등기가 될 것이다. 그렇다면 대지지분이라는 것을 가질 것인데, 건물에 따른 땅의 소유권 일부를 말하는 것이다. 사람들이 이런 낡은 빌라를 사는 이유는 빌라를 허물고 그 땅 위에 지은 아파트를 쉽게 취득하기 위해서이다.

 

그렇게 시간이 흘러, 토지 소유권자를 중심으로 재개발 조합이라는 것을 만들고 사업에 착수하게 된다. 그 후, 재개발 조합은 건설사에 시공을 부탁하고, 새 아파트를 분양할 때쯤 주변 기축 아파트 가격이 올라 있으면 높은 분양가에 팔아서, 기존에 땅을 가진 조합원에게 추가 수익을 나눠줄 것이다. 그렇게 받은 잉여 사업비와 여러분의 토지 가격을 정산하여 신규 아파트를 받을 수 있다. (관리처분이라 한다)

 

 

이때 신규 아파트 분양가는 주변 기축 아파트를 기준으로 하게 된다. 그런데 하필 2022년처럼 기축 아파트도 거래도 안되고 가격이 하락해 버리면, 신규 분양을 제대로 할 수가 없다. 좋은 가격에 분양이 안될 뿐더러, 분양하는 순간부터 그 아파트는 미분양으로 낙인 찍혀서 사업 진행이 어렵게 된다.

 

이런 사실을 알고 있는 여러분이 재개발 예정지를 임장 간다고 생각해 보자. 그 동네 신축 32평 아파트가 10억인데, 그 옆 빌라가 10평 정도의 대지 지분을 가졌는데 가격이 2억밖에 안 한다면 (아마 재개발 지역으로 지정되기 전일 것이다.) 그런 빌라를 미리 사두고 싶을 것이다. 이때 여러분도 빌라의 가격을 그 옆 기축 아파트 가격과 비교를 한 셈이다.

 

재개발 후보지 가격 변동 원리

 

5년 후쯤 재개발이 시작될 것이라 보고 매수를 하였는데 운이 좋아 그 옆 아파트가 크게 올라 15억이 되면 재개발 빌라의 가격도 동시에 상승하고 재개발 사업이 더 빨리 추진될 수도 있다. 만약 옆의 아파트가 6억으로 가격이 떨어진다면 어떻게 될까? 그러면 빌라를 재개발하는 아파트의 신규 분양가도 떨어질 것이다. 이렇게 재개발 사업성이 나빠지게 되니 빌라 가격도 떨어지게 될 것이다.  

 

토지 가격 원리 (아파트 후보지 경우)

 

비단 재건축, 재개발만 그럴까? 아니다. 토지도 마찬가지이다. 만약 어떤 토지가 신규 지정된 택지지구 옆에 위치해 있어서 용도 변경이 되었다. 그래서 아파트를 지을 수 있게 된다면 그 가격은 대폭 상승하게 된다. 즉 아파트를 지을 수 있냐 없냐로 그토지 가격은 기존과 비교할 수 없게 된다. 물론 그 위에 건설되는 아파트의 가격이

얼마로 분양 가능하냐도 그 토지의 가치를 결정하는데 영향을 주는데, 그 역시도 바로 옆의 기축 아파트 가격이 반영된다.

 

이처럼 여러분이 기축 아파트를 기준으로 공부하고 시세를 파악하는 것이 중요한 이유는, 결국 신축 분양권, 재건축, 재개발, 리모델링, 토지 및 심지어 상가까지 가격에 영향을 주는 중요한 기준이 되기 때문이다.