아파트 물량 계산할때 입주물량만 계산하면 안된다

“ 물량이란 신규 입주물량만이 아니다 ”

 

/ unsplash

 

입주물량, 특히 한꺼번에 쏟아져 나오는 신규 입주물량은 전세가에 큰 영향을 미치고 동시에 매매가에까지 영향을 미친다. 이렇게 한여름 소나기처럼 지나가고 나면 언제 그랬냐는 듯이 전세가와 매매가는 제자리를 찾아가곤 한다. 오히려, 이런 신규 입주 물량은 예측이 쉬운 편이다. 이미 계획되어 있기 때문이다. 하지만, 입주물량은 신규 아파트만이 아닐 수 있다.

 

눈에 보이는 기축 아파트들도 입주물량이란 뜻이다.

 

여러분은 집을 매도할 생각이면 매도 물량이 되고, 전세를 내놓을 것 같으면 전세 물량이 될 것 같지만 실상은 그렇지 않다. 간혹 집을 팔아도 좋고, 전세나 월세 모두 좋다는 사람들도 있다. 그래서 매매, 전세, 월세 3개 형태의 매물로 여러 부동산에서 매물을 올린다.

 

그러면 이 하나의 매물은 분신술을 부려서 순식간에 10개가 넘는 매물로 변한다.

 

하지만, 이 매물은 전세임차인이 나타나 계약을 하게 되면 총 10개의 매물이 동시에 사라지게 된다. 네이버 부동산 매물의 잔존시간이 최대 1달 정도 되기 때문에, 어쩌면 전세계약이 되어서 사라져야 할 매물들까지 여전히 지워지지 않고 여러 데이터에 잡혀 부풀려 질수도 있는 것이다.

 

여기에 보이지 않는 입주물량이 또 있다.

 

이건 네이버 부동산에 올라오지 않지만 사람들의 머리에 있는 가상의 입주물량이다. 어떤 사람들은 다른 지역의 청약에 당첨이 되었을 수도 있고, 아직 발표가 나지 않았지만 조만간 결혼 후 신혼부부를 위한 특별 임대주택을 신청하고자 대기할 수도 있다. 민간 혹은 공공 임대 주택도 수요를 빼앗는 경쟁 상품이다. 게다가 1년쯤 후에 분양 예정인 아파트도 대기수요의 머리에는 이미 잡혀 있다. 그러다가 1년 후 분양을 하여 당첨이라도 되면, 이 수요도 전체 매매시장으로서는 뺏기는 수요일 것이다. 그러니, 이미 인허가를 받아서 분양이 임박한 사업장도 고려할 필요가 있다.

 

그것만 있으면 다행인데, 하락장에서 뒤돌아보면 신규 분양 물량 뿐 아니라 팔리지 않아서 재고로 남은 미분양 주택도 심각한 경쟁자가 된다. 엎친데 덮친격이다.

 

 

만약 상승장이라면 간단하다. 미분양 주택은 신경 쓰이지 않을 정도이니 무시하고, 기축 아파트에 대한 수요도 많을 테니 매물 소진이 꽤 되었을 것이다. 그러니 신규 입주 물량 정도를 잘 챙기면 향후 임차인을 구할 때 어떤 리스크가 있을지 알 수 있다. 하지만 이렇듯 하락장으로 갈수록 고려해야 할 입주물량과 경우의 수는 늘어나게 된다. 그래서 반등이 더 어려운 것이다.

 

모든 사례를 알 수가 없으니, 가장 기준이 되는 신규 입주 물량을 한번 살펴 보기로 하자. 이것은 주로 2군데서 보는데, 부동산 지인 사이트와 아실 사이트이다.

 

이 두 곳은 서로 비슷한데 그 물량 집계 방식의 차이로 최종 숫자는 조금씩 다르니 참고해서 보면 된다. 우리는 부동산 지인 사이트를 참고하도록 하겠다.

 

부동산지인 입주물량 보는 법

 

아래는 대구의 입주량 그래프이다. 초록색이 대구의 입주물량인데 월별로도 볼 필요가 있다.

 

* 출처: https://aptgin.com/home/gin05/gin0501

* 경로: 부동산 지인 > 수요/입주

 

아래는 대구의 멀티 차트이다. 연간 입주 물량인데 보는 것처럼 2016년 입주물량이 많을 때는 여지 없이 매매가 지수는 맥을 추지 못하고 하락 혹은 횡보하는 것을 볼 수 있다. 거기다가 2023년 역시 역대급 물량이 있는 상황인데 금리상승과 맞물려 흐름이 좋지 않음을 알 수 있다. 대구와 같이 단독 입지는 입주 물량과 시세의 상관관계가 큰 것이다.

 

 

* 출처 : https://aptgin.com/home/gin01/gin0101

* 경로 : 부동산 지인 > 지역 분석 > 대구 선택

 

부동산 지인 웹사이트의 구조를 보면, 메인메뉴가 총 5개이다. 그런데 그중에 하나가 ‘수요/입주’일 정도로, 이 부분이 부동산에서 중요하고 자주 찾는 기능 이라고 보는 것 같다. 실제로도‘입주물량’이 아파트 시세 형성에 미치는 영향력은 상당히 크다고 볼 수 있다.

 

더불어 해당 도시의 월별 입주물량에 대한 자세한 아파트 이름과 위치도 찾아 볼 수 있는데 (하단 참조), 입주물량을 큰 도시별로 숫자로만 기억하지 말고, 여러분이 관심 있는 지역이나 도시는 엑셀에 입주 아파트를 시기별, 동네별로 잘 정리해서 분석할 필요가 있다.

 

 

그리고, 필요하면 더 세분하여 평형별, 가격별로 아파트 입주량을 분석할 수도 있다. 자세히 분석하다 보면 기축 아파트의 시세와 결합하여 어떤 것이 더 유리한 선택인지, 실수요자는 무엇을, 투자자는 무엇을 선택할지 유추하는 능력을 기를 수 있다.

 

 

또 한가지 중요한 것이 있는데, 그것은 인구를 주고받는 도시를 합쳐서 분석해야 한다는 것이다. 그것은 다시 말하면 가격흐름이 비슷한 인접 도시라고도 볼 수 있다.

 

예를 들면, 경기도 수지를 분석할 때는 분당과 수원 광교의 입주 물량을 꼭 분석할 필요가 있다. 물론 경기도는 다소 시차를 두고 모든 도시에 영향을 주고 받으니, 경기도 물량은 큰 틀에서 한번 봐둬야 한다. 분당은 판교와 서울 강남권, 송파권과 영향을 주고받을 것이다. 그러니 결국 수도권은 서울, 경기, 인천의 입주 물량을 분석하고 그 도시 주변의 상급지 2개, 하급지 2개 정도의 입주 물량까지는 분석하면 도움이 될 것이다.

 

전주라는 도시를 분석한다고 하면 어디를 분석해야 할까?

 

 

완주다. 진주라면 어디일까? 사천이 아닐까? 그럼 대전은 어딜까? 대전은 세종을 분석해야 한다. 청주를 분석할 때는 상급지인 대전과 세종을 동시에 분석해야 한다. 이것도 부동산 지인에서 찾아볼 수 있다.

 

* 경로: 부동산 지인 > 수요/입주 > 수요/입주 플러스

 

 

위와 같이 대전, 세종, 청주 3군데를 선택해 보겠다. 최대 3개 지역까지 동시 선택하여 총입주 물량을 볼 수 있다. 여기서 그래프 아래에 해당 지역 글자를 누르면 그 지역이 그래프에서 없어지고, 다시 누르면 나타나게 되어있다.

 

 

마지막으로 주의해야 할 것이 있다. 빨간색 선으로 그려진 예상 수요량은 그저 기준으로 참고를 하면 되지, 절대적으로 믿지는 말기 바란다. 수요는 바람 같은 것이고 지금처럼 금리가 높아지면 전세 수요가 줄어들어 역전세가 발생하듯이, 매매 수요도 그와 같다. 하지만 입주 물량은 예측이 가능하기 때문에 늘 주의깊게 살펴보고 고민할 필요가 있다. 더욱이 입주물량은 누적되어 영향을 미친다. 최소 3군데 인근 지역 및 3년치 입주물량을 평균내어 가늠해 볼 필요가 있다.

 

입주물량과 반대 개념이지만, 멸실주택이란 개념도 있다. 이에 대한 통계는 아직 찾기 어려우니 각 지자체 혹은 개별 아파트마다 찾아야 한다. 하지만 아래와 같이 분당의 한 아파트가 리모델링 사업을 한다고 하면, 그만큼의 가구는 공사 기간동안 인근 지역에 살아야 한다. 그러면 없던 수요가 생기게 되어 매물 수와 분위기에 영향을 미치게 된다.