정부의 부동산 정책 변화 읽기

“ 전반적인 아파트 건설경기에 따라 정부 정책이 달라진다 ”

 

/unsplash

 

2022년 9월 말, 느닷없이 대한민국 금융계에 비상경보가 발생했다. 김진태 강원 도지사가 레고랜드에 대한 지방채 2,050억원을 갚지 못하겠다고 회생신청하겠다는 발표를 한 것이다. 관련한 상세 내용은 아래를 참고하시기 바란다.

 

※ https://namu.wiki/w/%EB%A0%88%EA%B3%A0%EB%9E%9C%EB%93%9C%20%EC%82%AC%ED%83%9C

 

간단히 말해, 지금까지는 정부 혹은 지방정부가 발행하는 채권에 대해서는 큰 손 투자자들의 완벽한 신뢰가 있었다. 떼일일 없는 돈인 것이다. 그렇게 믿었던 채권을 가지고도 ‘빌려준 돈을 못 받을 수 있겠구나’하는 신뢰에 금이 간 것이다.

 

그로 인한 후폭풍은 엄청났다.

 

 

그렇지 않아도 연초부터 건설사의 PF (프로젝트 파이낸싱) 대출이 위험하다며 살얼음판을 걷던 채권시장은 한순간에 패닉에 빠졌다.

 

그 후 국고채에 버금가는 한국의 내로라하는 공기업에서 발행하는 채권도 유찰이 되고, 위험 부담을 느낀 투자자들의 요구 수익률이 높아지는 바람에 채권의 금리도 높아지는 등 한마디로 채권시장이 아수라장이 되었다.

 

사태의 심각성을 느낀 정부와 금융위원회는 채권안정펀드(채안펀드) 50조 이상을 투입하기로 전격발표 한다. 물론 그 후로 한동안 위험을 느낀 은행, 증권사, 보험사는 공사현장에 빌려준 PF 대출을 연장해 주지 않거나, 회수하려고 노력하였기에 건설 경기가 급속도로 나빠졌다. 그뿐만 아니라 금리가 높아지니 매수세가 줄어 다 지은 아파트도 팔리지 않게 된 것이다. (23년 2월 집필하는 현재, 미분양 수치가 7만 5천호)

 

이렇듯, 지난 1년간 급격히 올라간 금리는 그동안 수면 아래 있던 많은 문제들을 수면 위로 노출시켰다. 무엇이든 ‘급하게’하는 것은 혼란과 기회를 만드는 법이다.

 

그렇다보니, 그 여파는 조합원과 건설사 등 복잡한 문제를 가지고 있던 초 매머드급 단지인 서울의 둔춘주공 재건축의 PF대출까지 영향을 미치게 된다. 무려 143개동 5,930세대수를 가진 둔촌주공은 재건축 후 12,032세대의 신축 아파트인 올림픽 파크 포레온으로 태어날 예정이었다. 원래 PF 대출이란게 위험성이 크기 때문에 단기에 빌려주고 다시 상황을 보고 그 대출을 갱신하고는 했는데, 레고랜드 사태로 은행이 리스크 압박을 받게 된다. 그러니 PF 대출 연장을 해 주지 않고 결국 건설사가 그 빚을 대신 갚고 분양을 하여 충당하려 했다. 그런데 복합적인 위기와 아직 남겨진 아파트 규제, 갑작스런 수요 감소가 이어지니 신규 분양이 위태로워 보였던 것이다.

 

 

 

이런 상황에서 정부는 적극적으로 대출 규제를 풀고 여러가지 금융정책을 완화적으로 바꿀 수 밖에 없었다고 본다. 대형 건설사가 무너지면 금융사도 위험해지고, 정부가 추진하는 공급 확대를 통한 주택가격 안정화에도 도움이 되지 않는다고 판단하였을 것 같다.

 

다행히 올림픽 파크 포레온의 분양위기는 별문제 없이 넘어갔다. 하지만, 아파트 분양 시장이 이렇게 어렵다 보니 건설사들이 아파트 건설을 포기하는 사태가 발생 하기 시작한다. 결국, 대우건설은 440억을 손실 처리하면서까지 울산의 한 주상복합 아파트의 시공권을 포기하는 사태까지 왔다.

 

/ 한경 이코노미

 

끝이 아니다. 이렇게 대출 금리도 높고, 그 높은 금리에 PF 대출을 받을 수도 없게 된 건설사 입장에서는 사업을 추가로 진행할 수 없게 된 것이다. 부동산 침체기에 들어갈 위험도 있기 때문이다. 그렇게 되면, 인허가 물량도 급감하게 되고, 결국 2~3년 후에 들어올 입주 물량도 부족하게 될 것이다. 거기다가 2026년 이후 입주가 예상되는 3기 신도시조차 여러가지 이슈로 지연된다면, 조만간 입주할 아파트가 상당히 모자라게 될 가능성이 있다. 

 

/ 조선일보

 

이렇게 건설경기는 여러 산업에 큰 영향을 주기 때문에 정부에서 못 본척 하기가 매우 어렵다. 특히, 금융과 결합이 되었을 때는 더욱 그렇다. 수출 경기도 좋지 않은 상황 에서 내수 경기까지 어려워지는 것을 보고 있기 힘들었을 거라 본다.

 

이런 배경으로 대통령이 아래와 같이 내수 부양책을 만들라 지시하지 않았을까 싶다.  시장의 싸이클은 이렇게 돌고 돌게 되는 법이니, 향후를 위해 기억해 두면 좋겠다.

 

/ 한국경제 (23.2.7)

 

(덧) 2024년 1월 10일 정부의 부동산 대책이 새롭게 등장했다. 정부는 PF 대출 위기를 극복하기 위하여 공급자 위주의 정책을 발표한 것으로 보인다. 방향을 선회한 것은 환영 받을만 하다. 하지만 아직 수요 진작책은 좀 부족해 보인다. 앞으로 시장을 두고 볼 필요가 있다.