지역 비교 실전 매수법

“ 부동산은 비교학문이다. (feat. 급지 비교) ”

 

아래는 블로그 ‘소나무우유님’의 노력이 담긴 서울 구별 32평(84제곱) 아파트의 가격비교 그림이다. 모든 지역을 일일이 조사할 수 없다고 해도 여러분이 가고자 하는 아파트 3~4곳만 이처럼 정리하면 시세가 보일 것이다.

 

* 출처: https://blog.naver.com/tmzpffhql/222860730368

 

서울 각 구별로 대장 아파트의 시세를 정리하다 보면 입주물량 등 특수한 상황에 따라 갑자기 시세가 출렁하는 때도 있고, GTX 등 호재로 인하여 순간적으로 오버슈팅하는 지역이 발생할 때가 있다. 그런 흐름을 잘 보다보면, 기회를 미리 알 수 있다.

 

그럼, 실제 여러분이 매수할 때는 어떻게 활용할 수 있을까?

 

 

 

우선 대장 아파트의 전세, 매매 시세가 언제 변동되는지 유의 깊게 살펴볼 필요가 있다. 간단하게는 KB 부동산에서 아파트별 시세 변동(매매, 전세)을 볼 수 있으나 이는 대출 가용 금액 산정을 위해 KB 시세이니, 실제 매매가와 매물 가격의 흐름도 잘 볼 필요가 있다.

 

KB 부동산에서 매전갭 비교하기

 

아래처럼, KB 부동산에 가서 해당 아파트를 클릭하면 좌측에 이와 같이 매매가와 전세가의 흐름과 점으로 찍힌 실거래 기록까지 찾아볼 수 있다. 이렇게 보다보면 어떤 지점에서 혹은 어느 정도의 매매-전세 가격 차이(갭)에서 매수자들이 매수하는지도 알 수 있다. 아울러, 다른 주변 아파트와 비교도 할 수 있다.

 

* 출처: KB 부동산

 

실전매수 활용법(사례)

 

만약, 여러분이 기흥 에버라인의 신축 아파트를 매수하고자 한다면, 경전철인 에버라인과 분당선이 만나고 AK 플라자가 함께 있어 생활이 편리한 기흥역의 아파트를 기준으로 비교를 시작하는 것이 좋다.

 

예들 들어 용인 처인구 에버라인 중 가장 번화가에 가까운 역북역의 신축 아파트를 매수하고자 한다면, 해당 아파트 시세는 절대로 상급지인 기흥역 아파트 가격을 넘을 수 없다.

 

 

만약 기흥역 아파트가 역북역 아파트보다 더 싸다면 기흥역의 아파트를 바로 매수할 수 있어야 한다. 역북역도실제 가보면 상가들이 상당히 잘 구성되어 있고 살기가 좋다. 하지만 기흥역과 직접 비교는 어렵다. 때로는 가격면에서 이들끼리 서로 가까워지고 멀어지지만 말이다.

 

 

 

그렇다면 기흥역의 신축 아파트를 매수하는 사람은 어디를 동시에 비교할까, 분당선을 따라서 좀 더 위쪽의 아파트와 직접 비교를 하는데 분당 쪽으로 올라가면 비교적 구축 아파트이다. 하지만 입지차이가 나다보니 가격차도 많이 난다. 예비 매수자는 이와 동시에 교육 환경이 더 좋은 용인 수지의 구축 아파트와도 비교할 것이다.

 

비록 역북역의 신축 아파트를 사지만, 이렇게 상급지인 기흥역세권의 신축 아파트, 분당선 라인의 구축 아파트, 수지의 신분당선 역세권의 구축 아파트 이렇게 4군데 정도 가격 흐름을 상호 비교하고 임장을 하다 보면 현 시점에서 어떤 것이 좀 더 저평가인지 스스로 판단할 수 있을 것이다. 그래서 사람들이 부동산은 비교학문이라 부르곤 한다.