역전세와 전세가 상승의 원리

“ 전세가율은 어쩌면 가장 중요하다 ”

 

거듭 말하지만, 나는 전세가를 매매가보다 더 중요하게 생각하는 편이다. 그것은 전세가가 그 집의 사용 가치로서 기준 가격이고, 매매가가 전세가의 파생상품이라고 생각하기 때문이다. 그렇기 때문에 전세가가 무너지면 매매가는 버티기가 정말 어렵다.

 

물론 버티는 아파트도 있다. 그건 모두가 갖고 싶어 하는 샤넬이나 에르메스 같은 아파트이기 때문이다. 명품 가방을 일 년에 한두 번밖에 안 들고 나가는데 왜 그리 비싸게 주고 사냐고 하면 아내에게 야단을 맞을 수 있으니 주의하자. 그것만이 주는 만족감이 있으리라. 어쨌든 그런 아파트는 전세가가 중요한게 아니다.

 

 

한편, 부동산 투자자인 신성철님은 주택 시장을 ‘닫힌계’로 정의했다. 쉽게 말해서, 여러분은 길바닥에서 노숙하지 않는 이상 매매, 전세, 월세 중 하나의 형태로 거주를 해결해야 한다는 것이다. 그리고 그 수익률에 따라 이 안에서 사람들이 이동을 한다. 내가 볼 때, 이게 주택 투자의 가장 큰 장점이자 정부 규제의 이유이다.

 

덧) 하단은 이 책을 집필하던 23년 1월~3월의 상황임.

 

지금 역전세 상황이 어떻게 돌아가는지 원리를 설명하자면 이렇다. 여러분이 2022년 중반에 고금리로 인해 월세로 계약해서 살았다. 그렇게 모두가 월세만 찾다 보니 전세는 인기가 없어져서 팔리지 않는다. 그래서 임대인들은 전세금을 낮춰서 세입자를 찾고 있다. 그런데 현재 전세로 살고 있는 임차인들도 가만히 보니 지금 전세금보다 훨씬 낮은 전세금을 내고 옮길 수 있다는 생각이 들 수 있다. 문제는 집주인은 나가려는 전세입자에게 돌려줄 전세금이 당장 없고, 전세금은 대폭 낮아지고, 집도 팔리지 않는 것이다.

 

/ pexels

 

 

그런데, 2024년 어느 날 기준 금리가 1%로 떨어졌다고 가정해 보자. 그러면 이미 높아진 월세보다는 낮은 전세 대출을 받아서 전세로 거주하는 것이 더 유리할 수 있다. 그렇게 집을 아무도 사지 않고, 전세로만 사람들이 몰리니 집값은 떨어지고 전세가는 올라서 아주 작은 갭으로도 집을 여러 채 살 수 있는 시기가 오곤 한다.

 

더불어 실제 전세로 거주하는 사람들도 하락하는 아파트 가격이 두려워, 계속 전세를 찾다보니 전세물량이 귀해진다. 결국, 어느 순간부터는 전세가격이 급격하게 오르기 시작하고, 전세가율이 매우 높아지게 된다.

 

그렇게 되면 전세에 사나 아파트를 매수하나 거의 비슷해 진다. 낌새를 먼저 챈 갭투자자들이 먼저 매수를 할 것이고, 그렇게 높아진 전세가율에서 매매 가격마저 움직이면 실수요자도 강제 참여가 되는 것이다. 이런식으로 부동산 싸이클이 다시 돌아가기 시작한다. 여기서 가장 중요한 개념이 전세가율인데, 부동산 싸이클을 다시 돌리는 원동력이 된다.

 

아래 시세 그래프는 위에서 설명한 것들이 그대로 보여준다.

 

덧) 주택의 전세가 및 거래량이 한 두가지로 결정되는 것은 아니다. 입주 물량도 무척 큰 영향을 준다. 전세가율을 설명하려다 보니 일부 내용만 심플하게 넣은 것이다.

 

/호갱노노