본문 바로가기

분류 전체보기120

부동산 매수는 기술, 매도는 예술 “ 주택 투자의 꽃인 매도 전략 ” 앞서 말한대로 백원기님의 책 ‘부동산 수익률이 답이다’에서 ‘투자의 기본은 쌀 때 사고 비쌀 때 팔고 이익이 생기면 현금화하는 것’이라 하였다. 처음 투자를 하는 사람은 이말이 너무 당연하여 그 깊이를 이해하기 어렵겠지만, 우선 기억해 두자. 투자자들 사이에 회자되는 말이 있다. “매수는 기술이고, 매도는 예술이다” 사실 이건 모든 투자에 적용되는 말이라 생각하며, 주식의 경우도 마찬가지다. (※ 덧, 사실 매도는 운도 많이 따라야 한다. 실력 있다고 잘 매매가 되는것만은 아니다.) 하지만, 주택은 늘 매수세가 있는 것도 아니고, 속칭 ‘물 들어올 때’ 최고가에 팔고 싶은 것이 대다수 매도자의 마음이다. 대부분의 주식 종목은 매수세가 늘 있기에, 가격만 낮추면 팔리지만.. 2023. 12. 20.
부동산 싸이클의 불확실성 “ 부동산 투자 싸이클의 복병인 임대차법 ” 앞서 언급한 대로 임대차법으로 인하여 아파트 투자도 어려워졌다. 주택 관련한 대부분의 규제 혹은 법은 본래 2년을 기준으로 구성되어 있다. 비조정 지역의 경우, 2년 보유만 해도 비과세가 되고, 양도세 일반과세 역시 2년이 기준이다. 재개발 입주권 역시 2년 후부터 일반과세가 된다. 그런데, 여기에 복병이 등장한 것이다. 그건 임차인의 계약 갱신 청구권이다. (※ 알다시피, 임대차법은 2+2, 즉 총 4년 주기이다.) 본질적으로 투자의 리스크는 불확실성 때문에 발생하고, 투자자는 이 불확실성을 가장 싫어한다. 그런데, 내가 계약을 맺은 임차인이 계약 갱신 청구권을 쓸지 안 쓸지 우선 불확실하다. 임대차 3법 전에는 기존 임차인을 내보내든, 새로 계약을 하든 임.. 2023. 12. 19.
다주택자가 되는 것이 유리한가 보유를 잘하는 것 또한 전략이다 세법상 주택의 특별함은 종부세에서도 나타난다. 정부는 여러분이 너무 많은 주택을 보유하여 주택 시장에 영향력을 미치길 원하지 않는다. 만약 여러분이 아파트 한 동 전체를 다 보유하고 있다고 가정해 보자. 그 지역 중개사를 포함해서 막강한 영향력을 가질 것이고, 임대료도 마음대로 정할 것이고 임차인도 면접 보려 할 것이다. 그걸 정부가 원할까? 지난 정부에서 도입한 취득세 중과를 23년 2월 현 정부에서도 전격 해제하지 않은 것은 다주택자의 진입을 어느 정도 차단하겠다는 의지인 것이다. 반면 꽤 오랜 역사와 전통을 자랑하는 종부세(종합부동산세)의 경우 누진 세율이다. 같은 금액의 아파트 자산 일지라도 10억짜리 1채를 가진 것과 1억짜리 10채를 가진 것은 보유세가 완전 달.. 2023. 12. 18.
임대차 3법의 영향과 임대차 전략 (임대차법의 해석편) "임대차 3법의 이해" 이제 임대차도 섬세한 전략이 필요하게 되었다. 근본적인 이유는 ‘임대차 3법’때문이며, 그 중 ‘계약갱신권’과 ‘전월세 상한제’로부터 발생한다. 그만큼 투자가 까다로워졌다는 말이다. 임대차 3법에 대해 자세히 알아보자. 이 법은 2020년 7월 29일 법사위를 거쳐서 국회 본회의에서 의결되었다. 당시 야당인 국민의힘 의원들은 이 법안에 반발하여 불참하였다. 처음 도입되는 법이라 임대인과 임차인의 분쟁이 많았으나, 현재는 안착이 되는 중이고 관련된 판례도 속속 나오고 있다. (※ 23년 3월 이 책을 집필할 당시 그렇게 느꼈으나, 23년 12월에도 여전히 그러하다) 주택임대차 3법은 주택임대차보호법의 개정을 말하는데, 이 법은 특별법으로서 우리가 민사소송을 하는 민법보다 우선순위가 .. 2023. 12. 17.
아파트(주택) 세금이 특별한 이유는? (feat. 부동산 세금 총정리편) “ 주택 세금은 특별하다. 그리고 자주 바뀐다 ” 주택은 필수재라 세금이 특별하다 주택은 다른 부동산과 좀 다른데, 근본적인 이유는 필수재이기 때문 아닐까?. 사람이 도로나 산에서 잘 수는 없다. 그래서 특별히 ‘비과세 혜택’을 준다고 본다. (헌번에 의한 거주이전의 자유를 보장하기 위해서라고도 들었다. 양도세를 내면 주택 상향이 어렵다) 아울러, 정치인들도 유권자 모두가 자가 혹은 임차로 집에 거주하니, 관련된 표심에 신경 쓰지 않을 수가 없다. 이러한 입법 취지를 알면 다른 부동산과 다르게 취급하는 이유를 알 수 있을 것이다. 최근에 나온 일시적 1가구 2주택자에 대한 정책은 2주택을 꽤 오랜 시간 동시에 가지고 있어도, 갈아타기로 보기 때문에 종부세를 면제 받을 수 있다. 입법 취지를 이해하면 가능.. 2023. 12. 16.
부동산 세금 공부, 열심히 해야 하는 이유 결국 세금이 가장 중요하다. (aka. 세후 수익률) 입법취지란 비록 부동산 투자에 관한 책이지만, 세금에 대한 역사는 알아 두면 도움이 되지 않을까 싶다. 이런 세금의 역사를 보면, 우리가 지난 정권에서 많이 나왔던 법률 기반 부동산 조세 정책이 어떤 목적인지, 어디에 기회가 있을지 알 수도 있기 때문이다. 큰 세금은 모두 국회에서 승인이 나야 하기 때문인데, 그때 자주 보이는 용어인 ‘입법 취지’ 란 것도 한번 생각해 보면 도움이 될 것 같다. 아래는 유명한 세금 블로거 ‘미네르바 올빼미’님의 수강생의 수강후기인데, 그가 세금의 현황뿐 아니라 입법 취지까지 설명하기에 도움이 된다는 글이다. 한편, 세상을 세금의 눈으로 한번 보라고 하는 저자도 있다. 세금의 역사 (조세제도) “영국의 금융 전문 작가이.. 2023. 12. 14.

티스토리툴바