부동산 매수는 기술, 매도는 예술

“ 주택 투자의 꽃인 매도 전략 ”

 

앞서 말한대로 백원기님의 책 ‘부동산 수익률이 답이다’에서 ‘투자의 기본은 쌀 때 사고 비쌀 때 팔고 이익이 생기면 현금화하는 것’이라 하였다. 처음 투자를 하는 사람은 이말이 너무 당연하여 그 깊이를 이해하기 어렵겠지만, 우선 기억해 두자.

 

투자자들 사이에 회자되는 말이 있다. “매수는 기술이고, 매도는 예술이다” 사실 이건 모든 투자에 적용되는 말이라 생각하며, 주식의 경우도 마찬가지다. (※ 덧, 사실 매도는 운도 많이 따라야 한다. 실력 있다고 잘 매매가 되는것만은 아니다.)

 

하지만, 주택은 늘 매수세가 있는 것도 아니고, 속칭 ‘물 들어올 때’ 최고가에 팔고 싶은 것이 대다수 매도자의 마음이다. 대부분의  주식 종목은 매수세가 늘 있기에, 가격만 낮추면 팔리지만 부동산은 그렇지 않다.

 

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부동산은 매수 심리가 심하게 꺾이면, 아무리 팔고 싶어도 매수인이 나타나지 않아 팔 수 없다. 그나마 집이 공실이면 매도시기를 조율할 수 있겠지만, 임차인도 거주하고 있다면 적절한 시기를 놓쳐 매도 할 수 없거냐 싸게 매도해야 한다. 장기 존버의 시작이다. 그러면 2~3년 전에 세워놓은 세금에 따른 주택별 매도 전략까지 다 엉키게 되는 것이다.

 

항간에 계속해서 집을 사기만 하는 분들이 있다. 이미 말했듯이 전세 레버리지로 투자하는 사람들에게는 유의미한 투자 방법이다. 하지만, 이것도 생각보다 쉽지 않다. 왜냐하면 집을 많이 가질수록 누적하여 세금 규제가 적용되고, 이는 곧 수익률의 하락을 가져올 수도 있다. 우리는 돈을 벌기 위해 집을 사는 것이지, 집만 모으려고 투자를 하는 것이 아니다. 매도하지 않으면 돈을 벌기는 쉽지 않다. 모두 사이버 머니인 것이다. 

 

그 무엇보다 매도는 실전 경험이 중요하고, 그 순간 혼자서 외로운 결정을 해야한다. 강의만 듣고 등기를 처음 한 사람은 나중에 매도할 때 생각보다 어려움을 겪을것이다. 매도는 중개인의 역할을 잘 이해하는 것 또한 중요하다. 그들은 중개수수료가 중요하지, 내 집을 비싸게 파는 것이 목적이 아니다.

 

때로는 잘 아는 중개인이 나의 편이 되어 줄 것이라 생각하는데, 그건 나만의 착각일 수 있다. (물론 모두가 그렇다는 뜻은 아니다.) 생각해 보자. 매수하려는 사람과 매도하고 떠나는 사람, 누가 더 중개인에게 향후 영업적으로 이익이 될까? 매도를 하고 떠나면 연락할 일이 없지만, 매수자는 임대도 하고, 나중에 매도도 의뢰할 잠재고객이다. 앞으로 최소 2번의 거래 기회가 있을 수도 있다. 

 

매도는 미묘한 줄다리기 게임과 같다. 매도의 기술을 이 책에 다 적기에는 상당히 어렵다. 하지만, 최소한 시세를 정확히 파악하는 능력은 갖춰야 한다. 시세는 매도자의입장에서 파악하는 것이 아니다. 매수자의 입장에서, 필요하면 주변 지인을 통해서라도 파악해야 한다. 그래야 제대로 된 가격을 알아낼 수 있다. 이건 모든 부동산을 통틀어 적용되는 기본 법칙 같은 것이다.