부동산 싸이클의 불확실성

“ 부동산 투자 싸이클의 복병인 임대차법 ”

 

앞서 언급한 대로 임대차법으로 인하여 아파트 투자도 어려워졌다. 주택 관련한 대부분의 규제 혹은 법은 본래 2년을 기준으로 구성되어 있다. 비조정 지역의 경우, 2년 보유만 해도 비과세가 되고, 양도세 일반과세 역시 2년이 기준이다. 재개발 입주권 역시 2년 후부터 일반과세가 된다. 그런데, 여기에 복병이 등장한 것이다. 그건 임차인의 계약 갱신 청구권이다. (※ 알다시피, 임대차법은 2+2, 즉 총 4년 주기이다.)

 

본질적으로 투자의 리스크는 불확실성 때문에 발생하고, 투자자는 이 불확실성을 가장 싫어한다. 그런데, 내가 계약을 맺은 임차인이 계약 갱신 청구권을 쓸지 안 쓸지 우선 불확실하다. 임대차 3법 전에는 기존 임차인을 내보내든, 새로 계약을 하든 임대인이 결정 가능했기에 임차인도 2년만 계약했다는 사실을 정확히 이해하고 있다.

 

 

그렇지만, 임차인도 새로운 대항력인 계약 갱신 청구권이 있으므로 전세 시세가 높아지면 나가지 않겠다고 버틸 수 있고, 전세 시세가 낮아지면 나가면 그만이다. (계약 갱신을 한 후 임차인은 2년 계약을 다 채울 의무가 없다. 임차인이 나간다 하면 이사 나갈 수 있다. → 해석의 여지가 있다하니 변호사와 상담이 필요하다.)[덧, 23년 12월 현재는 계약 기간인 추가 2년을 다 채워야 한다는 방향으로 유권해석이 되고 있는 듯 하다.]

 

어쨌든, 임대인으로서는 신규 공급을 2년~2년 반 정도 예측 가능하기에 4년 후에 벌어질 일은 예측이 어렵다. 그러나 지금부터는 최대 4년 (2년+2년)을 임대할 수도 있다는 생각을 애초에 해야 한다. 문제는 1채일 때는 큰 문제가 없을 수 있지만, 여러 주택을 보유 중이라면 상황은 완전히 달라진다.

 

갈수록 어려운 매도 계획

 

이제는 개정된 임대차법으로 인하여 매수하면서 매도 계획을 세우기가 무척 어렵다. 이 역시 리스크이다. 2년 후에 전세금이 오른다면 그나마 다행이다. 5% 올려 받는 것은 예상할 수 있다. 하지만 2022년 하반기처럼 전세가가 크게 하락하여 여러 임차인이 동시 다발적으로 이사 나가겠다고 하면 그 큰 금액을 어디서 구할 수 있을까? 거기다가 당시에는 전세퇴거자금대출도 막혀 있는 상태였으니 말이다. (지금도 대출은 해준다 하지만, DSR 규정 때문에 자유롭지 못하다)

 

반대로, 주변 전세가가 급등한다면 기존 임차인은 당연히 계약갱신을 할 것이라 예상된다. 하지만 임대인이 급한 사정이 생겨 주택을 매도하고 싶은데, 매도가 쉽겠는가! 임차인은 갱신할 생각이니, 예비 매수인이 집을 보러 올 때 마다 이리저리 핑계를 대고 잘 보여주지 않으려 할 것이고, 소심한 방해를 할 수도 있다.

 

거기다가 매도가-전세가 갭의 차이가 작으면 신규 투자자라도 해당 주택을 매수할 텐데, 2년 전 대비 임대료를 5%만 인상했을 테니 갭 차이가 여전히 크다. 예비 매수자의 부담 때문에 매도자는 울며 겨자 먹기로 좀 낮은 가격에 해당 주택을 매도해야 할 수도 있다. (여력이 되는 매도인은 공실로 매도할 가능성이 높다. 그러면 임차 주택 수가 줄어들어 시장 전체의 효율성을 떨어뜨린다. 이것은 곧 가격의 상승과도 연관이 된다.)

 

이런 개정 임대차의 복잡성으로 인하여 기존 (2년 확정의 1회성 임대차계약) 대비 확실히 수요 예측이 어렵고 불확실성도 늘어나게 되었다. 특히 다주택자가 될수록 그 주택의 숫자만큼 불확실성이 누진적으로 커지는 구조이다.

 

 

 

다수의 약자와 소수의 강자와의 괴리

 

여담이지만, 주택임대차보호법은 상가임대차보호법을 참고하여 만들었다고 한다. 상가 임대차보호법은 최대 10년까지 계약갱신청구가 가능하다. 원래 5년이었는데, 2018년 들어 10년으로 연장된 것이다. 일반 국민이 사용하는 필수재가 아니라 다수의 국민이 신경을 안 쓰고 있어서 그렇지, 상가 역시 이 임대차 보호법으로 인해 아주 유명한 사건이 있었다.

 

바로 ‘궁중 족발 사건’ 이라 불리는데, 임대인이 임차 기간 5년이 지난 임차인에게 과다한 임대료 인상을 요구한 것이다. 그로 인해 임차인이 임대인에게 망치를 휘둘러 법정으로 간 사건이다.

 

 

당시의 상황을 단적으로 보여주는 것이 위 사진이다. 소상공인을 보호하자는 시민 단체와 강제 집행하려는 측이 부딪힌 것이다. 생각해보자. 상가라는 영역에서 임차인이 많을까 아니면 임대인이 많을까? 그리고 이런 상황에서 누가 더 절박할까? 

 

/unsplash

 

이제 정치인의 입장이 되어보자. 임차인은 표가 1표고, 임대인은 표가 10표일까? 그리고 국민정서법이란 말이 있는데, 국민들이 보면 누가 더 안타까운 상황으로 비춰질까? 이렇게 상가임대차 보호법이 변경된 것 보니, 주택 임대차법도 언제 최대 4년이 최대 8년이 될지 모른다. 장기 투자자든 단기 투자자이든 매도 시점과 임대수익률의 비효율성은 투자자에게 불리하게 작용된다. 이는 기존 2년 단위의 부동산 투자 싸이클과도 어긋나니, 두고두고 문제가 될 것이다.