임대차 3법의 영향과 임대차 전략 (임대차법의 해석편)

"임대차 3법의 이해"

 

이제 임대차도 섬세한 전략이 필요하게 되었다. 근본적인 이유는 ‘임대차 3법’때문이며, 그 중 ‘계약갱신권’과 ‘전월세 상한제’로부터 발생한다. 그만큼 투자가 까다로워졌다는 말이다. 

임대차 3법에 대해 자세히 알아보자. 이 법은 2020년 7월 29일 법사위를 거쳐서 국회 본회의에서 의결되었다. 당시 야당인 국민의힘 의원들은 이 법안에 반발하여 불참하였다. 

 

/ 잊지 않는다

 

처음 도입되는 법이라 임대인과 임차인의 분쟁이 많았으나, 현재는 안착이 되는 중이고 관련된 판례도 속속 나오고 있다. (※ 23년 3월 이 책을 집필할 당시 그렇게 느꼈으나, 23년 12월에도 여전히 그러하다)

 

주택임대차 3법은 주택임대차보호법의 개정을 말하는데, 이 법은 특별법으로서 우리가 민사소송을 하는 민법보다 우선순위가 높다. 이 법의 제6조 3(계약갱신 요구 등)을 보면,

 

‘임대인은 임차인이 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다’

 

라고 적혀 있다. 정당한 사유란 아래에 해당한다. 이것은 우리 누구든 임대인 혹은 임차인이 될 수 있으니 알아둘 필요가 있다. 조금 복잡하게 보여 이해를 돕기위해 각 법률의 옆에 해석을 넣어 두었다. 참고로, 나는 변호사는 아니므로 중요한 의사결정은 각자 전문가의 자문을 받기 바란다.

 

임대차보호법 일부 및 개인적 해석

 

* 좀 길지만 주의해서 읽어볼 것

 

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱 신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러 하지 아니하다.

 

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

 

→ 차임이란 월세를 의미하는데 2번 월세를 연체하면 안된다.반드시 연속된 2번일 필요는 없다.

 

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

 

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 → 예를 들어 임대인이 임차인의 이사 비용  일부를 주기로 했거나 하는 경우를 의미한다.

 

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

 

→ 전대란 1차 임차인이 또 다른 임차인을 구해서 전세 또는 월세를 준 경우를 o말한다.

 

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

 

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

 

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하 기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

 

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로  고지하고 그 계획에 따르는 경우

 

→ 재건축, 재개발이 임박한 아파트나 빌라의 경우에 해당한다.

 

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

 

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

 

8. 임대인 (임대인의 직계존ㆍ비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

 

→ 여기서 직계존속이란 소유자의 친가, 외가로 윗대를 의미한다.(아버지,친부모, 조부모, 외가의 조부모) 만약  본인 단독 소유의 주택이라면 배우자쪽 부모는 포함 되지 않는 것도 기억해야 한다. 직계 비속이란 나의 자녀를  의미한다. 어느 블로그에 ‘비’는 아래로 내리니 후손으로 기억하라는데 유용한 암기법 같다.

 

나의 아래쪽 즉 자녀 혹은 손자, 손녀, 외손자, 외손녀, 심지어는 법률상 양자도 포함이 된다. 이걸로 인해 상당 한 문제가 되었다. 임차인이 차후 확인하기 어렵기 때문에 다수의 소송도 발생하였다. (지금도 진행 중인 소송이  있을 것 같다)

 

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는  경우

 

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기 간은 2년으로 본다.

 

→ 계약 갱신권을 사용하지 않은 묵시적 갱신 (임대인,임차인 상호 아무런 말없이 전월세가 자동 연장된 경우)되 는 것은 제외된다. 이럴 경우 여러가지 부작용이 있을 수도 있는데, 원론적으로 볼 때 임차인은 1회의 계약 갱신  요구권을 추가로 사용할 수 있는 셈이다.

 

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의  범위에서 증감할 수 있다.

 

→ 여기서 ‘동일한 조건’은 금액을 의미하지 않는다. 금액은 5% 범위에서 증가할 수 있다. 물론 전월세 시세가  떨어진다면 의미 없는 조항이다.

 

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2[1]를 준용한다.

 

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신 되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하 여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

 

→ 이런 경우를 가정해 보자. 임대인이 임대차법을 회피하기 위하여 임차인에게 ‘소유자 등이 입주를 할 것이니  나가주시오’ 라고 계약 갱신 청구권을 무력화하였다. (제 6조 1항의 8호) 하지만 알고 보니 임대인은 갭투자를  해 둔 상태로서 본인이 현재 임차인의 전세금을 그냥 내어줄 돈이 없었다.

 

더 높은 전세금을 받기 위해, 몰래 다음 임차인을 구해뒀다고 가정해 보자. 신규 임차인의 전세금, 혹은 그 일부 를 받아서 기존 임차인에게 지급하려 했던 것이다. 이러면 기존 임차인은 임대인의 말을 믿고 계약 갱신 청구권 을 못 쓰고 다른 집을 구하느라 이사 비용 및 중개 수수료를 썼을 것이다. 상황에 따라 정신적 고통을 받았을지 도 모른다. 임대인은 이런 임차인의 손해를 배상해야 한다는 뜻이다.

 

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다 음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

 

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

 

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금 액

 

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

 

임대차보호법의 근본적 문제 : 소급적용

 

그런데, 가장 큰 문제는 이 법을 소급 적용해 버린 것이다. 소급이란 오늘 이후의 사건에만 적용하는게 아니라,  ‘과거에 계약한 임대차 계약에도 적용’을 한 것이다. 국민들이 큰 혼란과 문제가 발생하게 된 원인이다.

 

대한민국 헌법 제13조 2항을 보면 “모든 국민은 소급 입법에 의하여 참정권의 제한을 받거나 재산권을 박탈 당 하지 아니한다.”라고 나온다. (※ 실제로 난 이일로 심각한 재산권의 침해를 받았다. 내가 만약 외로울 때면, 누가 날 위로해 주지~?)

 

임대차는 계약에 의한 것이고, 2018년 10월에 계약한 두 당사자는 2020년 10월에 임대차법이 개정될 것을 몰랐 을 것이다. 하지만, 임대차법의 소급 적용으로 인해 2020년 10월 즈음 임대인은 본인의 재산권을 행사하여 수익 (임대료의 상승)을 취할 수 없게 되었고, 임차인은 기존 전세가 대비 5%만 인상함으로써 반사 이익을 누리게 된 것이다. (참고로, 2020년 하반기는 전국적으로 전세가 폭등이 있었다.)

 

임대차보호법 소급으로 인한 피해 예시

 

예를 들어 여러분이 투자자라고 생각해 보자. 2018년에 10월에 2억에 준 전세(혹은 월세도 마찬가지임)가 2020 년 3월에 3억이 되었고, 2020년 10월에 주변에 입주할 아파트도 없었기에 최소 3억은 유지될 것이라 예상하여  그 투자자가 2020년 5월에 다른 아파트를 추가 매입하면서 10월에 잔금을 치르기로 예상했다.

 

그 매수 잔금의 일부는 전세가를 3억 정도로 받으면서 생기는 돈으로 메우려 했는데, 2억에서 2억 1천으로 1천 만원(임대차법의 상한인 5%)만 전세가를 올릴 수 있다면 나머지 9천만원을 어디서 구할 것인가? 물론 가정이지 만, 이런 비슷한 경우가 꽤 있었을 것이다.

 

임대차 보호법의 파장

 

결과적으로, 이런 임대차법이 존재하는 한 투자자는 이제 2년이 아니라 4년이상 예측 해야 하는데, 이것은 주택  구매 및 신규 입주 싸이클까지 고려하면 단기 투자의 리스크를 가중 시키는 셈이다.

 

2023.12 덧) 지금 돌이켜 보면 임대차 보호법은 매매이든 전세이든 싸이클과 진폭을 더 키우는 것 같다. 오를때 는 더 급격하게 오르고, 내릴때는 더 급격하게 내린다. 그래서 전세가가 심하게 내려서 역전세가 만들어지고, 그  다음해에는 엄청난 급등세가 만들어 질 수 있다. 이건 시장의 안정을 유지해야 하는 행정부 입장에서 달갑지  않을 것이다. 투자 시장에서 이것을 변동성이라고 한다. 

 

투자재 중에서 현재 가장 큰 변동성을 가진 것은 무 엇인가? 코인시장이다. 하루 아침에도 99%가 떨어져 파산하게 만든 코인이 있지만, 주식시장은 그렇게 떨어질  수가 없다. 안전장치(예.사이드카)가 어느 정도 있기 때문이다. 집값도 마찬가지다. 왠만해서는 집매매가가 전세 가보다 떨어지는 일은 쉽사리 일어나지 않는다. 물론 특별한 경우에 일어나지만 우린 보통의 경우를 말하는 것 이다. 이건 시장 자생적인 안전장치이다.

 

하지만, 임대차 보호법은 여전히 살아 있고 계속 우리를 괴롭히는 망령이 될 가능성이 있다. 나는 시장의 자율성에 맞기는게 훨씬 안정적인 임대차 시장이 될 것이라고 본다. 이건 투 자자만을 위한 제언이 아니다. 임차인에게도 이것이 훨씬 유리하다. 대신 이렇게 장기로 임대주는 사람들에게  혜택을 더 많이 주면 된다. 우린 이것을 무엇이라 부르나? 임대사업자라 부른다. 10년 동안 5%만 올리도록 규제 에 따른 임대사업자에게 혜택을 더 풍부하게 주면 된다. 혜택이 작으니, 가입하지 않는 것일 뿐. 지금의 임대차 3 법은 훗날 누구에게도 환영받지 못한 법이 될 가능성이 높다. (하지만 악법도 법이다. 아는 것이 힘이고...)