다주택자가 되는 것이 유리한가

보유를 잘하는 것 또한 전략이다

 

세법상 주택의 특별함은 종부세에서도 나타난다. 정부는 여러분이 너무 많은 주택을 보유하여 주택 시장에 영향력을 미치길 원하지 않는다. 만약 여러분이 아파트 한 동 전체를 다 보유하고 있다고 가정해 보자. 그 지역 중개사를 포함해서 막강한 영향력을 가질 것이고, 임대료도 마음대로 정할 것이고 임차인도 면접 보려 할 것이다.

 

그걸 정부가 원할까? 지난 정부에서 도입한 취득세 중과를 23년 2월 현 정부에서도 전격 해제하지 않은 것은 다주택자의 진입을 어느 정도 차단하겠다는 의지인 것이다. 반면 꽤 오랜 역사와 전통을 자랑하는 종부세(종합부동산세)의 경우 누진 세율이다.

 

같은 금액의 아파트 자산 일지라도 10억짜리 1채를 가진 것과 1억짜리 10채를 가진 것은 보유세가 완전 달랐다. 많이 가질수록 누적된 중과세를 매겼었다. 그래서 18년 초에 그것을 피하고 싶었던 다주택자들은 주택 임대 사업자를 신청할까 하고 심각하게 고려했었고, 실제 임대 사업자 신청도 많이했다.

 

 

반면, 여러분이 상가를 가지고 있다고 가정해 보자. 상가를 1채 가지고 있으나, 10채 가지고 있으나 세금은 누적되어 과세되지 않는다. (상가는 그 부속 토지 공시지가의 합계가 80억이 넘어야 하니 대부분 해당이 없다)

 

똘똘한 1채 전략의 유행

 

이렇다 보니, 지난 정부에서 유행한 것이 ‘똘똘한 1채 전략’ 이었던 것이다. 여러 채 가지고 있어 봐야 기대수익률이 세금 빼면 신통치 못하다는 것이다. (※ 여러분, 벌써 이 단어를 잊은건 아니죠?)

 

2017년 5월 이후‘똘똘한 한 채’로 검색해 보면 얼추 비슷한 이야기들이 계속 나올 것이다.

 

 

하지만, 지금은 어떤가? 물론 ‘똘똘한 한 채’를 가지는 것이 유리할 수 있다. 그런데 만약 여러분이 70억 정도의 아파트를 가지고 있다면 어떨까? 세금으로 잃을 것이 많으니 굳이 더 사지 않을 것이다.

 

하지만 여러 케이스를 스터디 하다보니, 반포의 아리팍(아크로리버파크)을 보유하면서동시에 성수동의 입주권(상가)을 보유한다던가, 부자들은 종부세를 회피하면서 보유 전략을 짜더라는 것이다. 우린 아직 부린이니까 그런 수준까지는 고민할 필요는 없다.

 

한편, 윤석열 정부는 지방 2주택자까지는 1주택자와 동일한 종부세를 부과하겠다는 개편안을 내어놓았다. 그뿐만 아니라 일시적 2주택자에 대한 종부세는 부과하지 않겠다고 발표했다. 그렇다면 똘똘한 1주택이 유리할까 아니면 필요시 2주택을 하는게 더 유리할까? 정책에 따라서 능동적으로 투자 전략도 맞춰야 한다. (※ 지금 돌이켜 보면, 이런 약속을 꽤나 지켜려고 노력 중인 것만은 사실이다.)

 

그렇게 보면, 늘 무리하지 않고 영끌하지 않는 투자가 안정적으로 보인다. 정책은 한 순간에 바뀔 수 있으나 임차 전략 및 매도 전략은 그 속도를 따라갈 수 없기 때문이다.

 

 

일시적 2주택 비과세 

 

부린이거나 실거주 목적이라면, 불편함이 있더라도 일시적 2주택 비과세 규정을 잘 활용해야 한다. 아파트 가격이 내내 오르지는 않더라도, 신용화폐 시스템에서 오랜 시간을 두고 보면 결국 실물 가치의 상승 (즉, 화폐가치의 하락)은 피할 수 없기 때문이다.

 

자녀를 키우는 가정의 어려움은 십분 이해한다. 안정적인 교육 환경이 필요하고, 자녀의 교우관계 등으로 이사도 자주 다니기 어려울 것이다. 하지만, 부모가 미래에 더 부자가 되어 자녀가 정말 원할 때 유학을 보내 주는 게 더 나을 수도 있지 않을까?

 

옳고 그름이 아니라 각자의 가치관에 따라 스스로 판단할 문제이다. 자녀가 초등학교 3학년 이하라면 아무래도 이사가 용이하니, 아무래도 일시적 2주택 비과세의 기회를 잘 활용하여 투자전략을 세우는 것이 나을 수도 있다.

 

이렇게 자산의 규모를 키우며 부동산에 관심을 가지다 보면, 시장의 흐름이 눈에 들어오기 시작하고 슬슬 다주택자가 되어 볼까 고민을 할 때가 있다.

 

그럼 다주택을 보유 하는 것은 실익이 있을까?

 

/ unsplash

 

다주택자의 장단점

 

이것도 사람마다 다르다. 그 사람의 성향, 환경, 나이에 따라서 다르다는 얘기다. 하지만 아주 평균적이라 가정하면, 주택 투자에 대하여 어느 정도 식견이 생기고 때가 되었을 때 다주택자가 되는 것이 낫다. 다주택이 되면 불리한 것들이 생긴다. 다시 말하지만, 정부는 여러분이 다주택자가 되는 것을 그리 원치 않는다.

 

23년 2월 기준으로 보면, 3주택자 이상이 되면 취득세가 늘어나고, 2주택자 이상이 되면 해당 주택의 월세 소득이 과세가 되며, 3주택자 이상이 되면 간주 임대 소득세가 부과된다. 간주임대 소득세(통상 간주임대료)란, 국세청에서 볼 때 여러분이 받은 전세금에도 세금을 매기는 것이다.

 

이마저도 1.2%에서 2.9%로 2.4배 상승할 예정이다. 받은 전세금을 은행에 예금하면 이자소득이 발생한다고 간주하고 일정비율의 세금을 납부해야 한다는 논리이다. 하지만, 안타깝게도 은행에 예금한 돈의 이자에도 이자소득세를 낸다. 이상한 논리다.

 

관련 뉴스 : https://www.fnnews.com/news/202302221557197008  

 

얼마전만 해도 아파트를 매도할 때 기본세율에 +20%, +30%의 중과세율로 양도세를 냈었다. 세금을 70%~80% 내보면 분명히 현타가 올 것이다. 하지만, 돌이켜 보면 ‘빚내서 집을 사달라’고 정부가 읍소하던 때도 있었다. 당시는 5년간의 가격 상승분에 대하여 비과세를 해 줄 테니 분양권을 사달라며 다주택자들에게 협조를 구하던 시절이었다.

 

언제 다주택자가 되어야 하나

 

다주택자가 되고 싶다면 이럴 때 용기를 가지고 옥석을 가려서 진입하는 것이 어떨까? 2020년 하반기 활황장에 전세가가 오른다고 다주택자가 되었다가, 2022년 매매 전세 동반 침체장 속에서, 고금리로 인해 지금까지 모은 전 재산을 날릴 수도 있는 것이 부동산 투자의 숨겨진 위험이다. 그러니 영끌하지 말고, 욕심 부리지 말고 본인의 수준에 맞게 투자해야 한다. 짧게 볼 이유가 없는 투자이기 때문이고, 젊다면 더더욱 그렇다.