아파트(주택) 세금이 특별한 이유는? (feat. 부동산 세금 총정리편)

“ 주택 세금은 특별하다. 그리고 자주 바뀐다 ”

/ unsplash

 

주택은 필수재라 세금이 특별하다

 

주택은 다른 부동산과 좀 다른데, 근본적인 이유는 필수재이기 때문 아닐까?. 사람이 도로나 산에서 잘 수는 없다. 그래서 특별히 ‘비과세 혜택’을 준다고 본다. (헌번에 의한 거주이전의 자유를 보장하기 위해서라고도 들었다. 양도세를 내면 주택 상향이 어렵다) 아울러, 정치인들도 유권자 모두가 자가 혹은 임차로 집에 거주하니, 관련된 표심에 신경 쓰지 않을 수가 없다. 이러한 입법 취지를 알면 다른 부동산과 다르게 취급하는 이유를 알 수 있을 것이다. 

 

최근에 나온 일시적 1가구 2주택자에 대한 정책은 2주택을 꽤 오랜 시간 동시에 가지고 있어도, 갈아타기로 보기 때문에 종부세를 면제 받을 수 있다. 입법 취지를 이해하면 가능한 논리이다. 문제는 정부에 따라 매번 바뀌는 해석과 정책이다.

 

부동산 구분: 토지, 건물, 부동산에 관한 권리

간단하게 부동산을 물리적으로 나누어 보자면, ‘토지’와 ‘건물’ 및 ‘부동산에 관한 권리’로 볼 수 있다.

 

아파트는 토지와 건물의 복합체이다.

 

아파트는 보통 토지(대지권)와 건물을 분리하여 처분할 수 없다. 이 근거는 집합건물법 제20조에 있는데, 자세한 내용은 아래 링크를 참고하시기 바란다. 이는 아파트 경매 투자에 때로는 중요하다. 어쩌다 보면 대지권 이전 등기가 늦어지거나 안 되어 있는 아파트도 있는데, 부린이 수준에서 꼭 알아야 할 필요는 없다. (대지권은 토지에 대한 권리를 의미함)

https://brunch.co.kr/@jdglaw1/355 

하지만 아파트가 아닌 단독 주택은 토지와 건물의 소유자가 다를 수 있다.

 

과거 강경화 前 장관은 한국 최초의 여성 외교부 장관으로 지명받아 장관직을 수행했다. 하지만, 다른 이슈로도 신문에 등장했는데, 그것은 그녀의 단독주택 앞마당만 세 자녀에게 상속한 것이다. 그 배경에 대해서 다루는 것은 이 책의 범위 밖이니, 각자 검색해 보시길 바란다.

 

/ 여성 조선

 

아파트 투자는 모든 부동산 투자의 기본

 

늘 말하듯이 아파트 투자가 기본이다. 상대적으로 데이터가 많아서이기도 하지만, 토지 및 단독주택의 향후 가치 역시 주변 아파트 가격에 연동되기 때문이다.

투자의 프로세스를 보자면 아파트를 사고, 보유(사용)하고, 판다. 간단하다. 그리고 팔지 않는다면 어떻게 처분 가능한가? 상속과 증여가 있다. 

사는 방법은 부동산 중개소에서 살 수도 있고, 경매 법정에서 재판을 통해 낙찰받을 수도 있고, 개인간 거래도 가능하다. 공매를 통해서 살 수도 있다. 분양을 받을 수도 있고, 원래 가지고 있던 빌라나 오래된 아파트를 철거하고 가질 수도 있다. (이를 원시취득이라 한다) 또는 다른 집과 교환 매매를 통해서 살 수도 있다. 

보유는 간단하다. 단독으로 보유할 수도 있고, 공동으로 지분형식으로 보유할 수도 있다. 누군가에게 맡겨서 보유할 수도 있다. 이건 신탁이라 한다. 

파는 것은 돈을 받고 판다면 보통 중개사를 통해 파는 것이고, 무상으로 소유권을 이전한다면 상속 또는 증여도 가능하다. 

 

세금은 공기와 같은 것

 

 

세금은 이 모든 것, 즉 “여러분이 투자하는 모든 것”에 존재하게 된다. 그러니  어떤 투자 결과에 비과세가 된다면 꼭 주목해서 보아야 한다. 또한, 이 책은 투자 전략에 관한 책이기에 세금의 모든 것을 다룰 수 없는 점은 아쉽게 생각한다. 하지만 부린이가 알아야 하는 기본적이고 중요한 내용은 포함이 될 것이다.

 

* 이 내용은 23년 1사분기 기준이므로 세부 세금 내용은 다를 수 있음 *

1) 주택 취득세  

- 취득세는 보통 법무사를 통해 납부하게 된다. 스스로 취득세를 납부하고 법무사에게는 법무 비용만 줄 수도 있다. 카드로 분할 납부도 가능하다.

- 취득세는 국가에 납부를 하는 것처럼 보이지만, 사실은 지방세이다. 즉, 여러분이 서울시에 주택을 가지고 있다면 서울시에, 전주시에 주택이 있다면 전주시에 납부된 다. 문의 사항이 있으면 그 지방관청으로 전화해야 한다.

- 취득은 크게 유상취득과 무상취득으로 나뉘는데, 대부분은 유상 즉 매매로 거래를 할 것이기에 크게 신경 쓸 것이 없다. 나중에 증여나 상속이 발생한다면 관련 블로그나, 유투브 혹은 세무사를 찾으면 된다.

- 다만, 취득하는 아파트의 가격에 따라서 아래와 같이 달라지니 주의하자.

 

* 아파트 취득세 표준세율

 

 

- 개인과 달리 법인의 취득세는 별도 규정이니 유의하자. 

2) 주택 보유세  

- 보유세는 크게 2가지로 나눌 수 있다. 자동차의 보유세처럼 보유했다는 사실만으로 납부를 해야 하는 재산세가 있고, 고가의 주택을 소유했다는 이유로 납부하는 종부세(종합부동산세)가 있다. 

- 재산세는 취득세와 동일하게 지방세이며, 종부세는 국세이다. 우리가 투자를 하면서 재산세는 금액이 많지 않아 불만도 크지 않은데, 고가의 부동산을 규제하기 위해 도입한 종부세는 시기에 따라, 있을 수도 없을 수도 있고 과다할 수도 있으니 정책에 따라 불공정하다 느낄 수 있다.

- 재산세는 개별과세 되므로 여러 채를 가지고 있어도 각각 납부를 하나, 종부세는 그렇지 않다. 여러분이 가진 모든 주택을 합하여 그 금액을 기준으로 합산과세를 하며, 거기다가 종부세율이 사선으로 우상향하기보다는 J커브로 누적하여, 집을 더 많이 가질수록 급격하게 올라가기 때문에 많은 주택을 오래 소유하는 것이 무조건 좋다고 볼 수도 없다. 이것이 주택투자의 한계이자 어려움이기도 하다.

- 종부세는 인별 과세이며, 개인별 기본 공제액이 있다. 그래서 부부간에 공동명의를 하기도 하고 절세 전략이 필요하다. (현재, 법인은 규제로 인해 기본 공제가 없음)

- 종부세는 고지받은 금액을 낼 수도 있고, 홈택스에서 자진납세도 가능하다. (자진납세를 선택하면 향후 경정청구가 용이한 장점은 있다.)

 

3) 양도세(양도소득세) 

 

- 세금만 보면 주택 투자 전략 중 7할은 양도세, 3할은 종부세라 할 수 있다.

- 처음 시작하는 분들 중에서 종잣돈을 불려야 하는 사람들은 일시적 1가구 2주택 전략을 사용하여 비과세를 받는 것이 유리하다. 하지만, 그렇게 쉬웠으면 모두가 부자가 되었을 것이다. 이 전략 역시 시기에 따라 다르다. 만약, 충분히 하락한 상태에서 내가 상당한 현금을 가지고 있는데 아주 작은 갭투자 금액으로 10채를 한꺼번에 살 수 있는 분위기거나, 분양권 투자를 쉽게 할 수 있는 상황이라면 바로 다주택으로 가서 전세 레버리지 투자 하는 것도 좋은 선택일 수 있다. 하지만, 이러한 투자 기회는 어느 정도 고수라 불리는 사람들이 구사하는 방법이다. 자칫하여 전세금이 하락하면 투자한 모든 주택의 전세금을 마련해야 할 수도 있다.

- 그래서, 부린이라면 일시적 2주택 전략을 사용하는 것이 안전하다고 생각한다.

- 주택 시장의 이상(?) 현상은 대부분 양도세 때문에 발생한다고 생각하면 된다. 양도세때문에 분양권 다운거래도, 자녀의 편법 증여도 발생한다. 물론 종부세도 영향을 미치긴 하나, 장기간으로 따져보면 결국 낮은 가격에 증여를 하여 자녀에게 더 많은 차익을 가져가게 하는 부의 이전이 목적이기에 높은 양도세가 어느 정도 관여되어 있는 셈이다. (극단적으로 양도세가 0%라면, 미리 증여할 필요가 없다)

- 결국 투자수익률의 핵심은 양도세이고, 이를 알아야 취득 시 매도 계획도 동시에 짤 수 있다. 물론, 장기 전세 레버리지 투자를 한다면 핵심은 전세가가 될 수도 있다. 그게 수익이므로. 하지만 초보자에게 쉽게 권하기 어렵다. 주변의 분양 물량, 입주물량과 세입자의 갑작스러운 퇴거, 금리의 변동 등 감내 해야 할 것이 많기 때문이다. 이들이 곶감 빼먹듯이 전세금을 다 받으면 나중에 양도세는 어떻게 내는지 궁금한가?

 

장기보유특별공제

 

- 사실, 양도세에는 특별한 혜택이 더 숨어 있다. 바로 장기보유특별공제(장특공제)이다. 예전에는 보유만 오래 해도 80%까지 세금 공제가 되었다. 계산을 직접 해보면 사실상 비과세와 유사한 수준이다. 하지만, 지난 정권을 거쳐오면서 거주하지 않는 주택에는 장특공제 혜택이 많이 줄었다. 하지만, 오래 보유한 만큼 양도소득을 어느 정도 공제해 주는 것만 해도 나쁘지 않다. 단, 양도세 중과와 장특공제는 한 세트로 양도세 중과가 안되는 주택만 장특공제가 가능하다는 것을 기억하자.

- 투기로 보이는 단기 양도세율은 높다. 현재는 거래 침체기로 인해 낮은 세율이나, 과열구간에서는 단기 양도세율 80%를 입법 추진했다. 그러니 부린이라면 통상 2년 정도를 투자 주기로 잡는 것이 대체로 안전하다고 본다. 각자의 결정 영역이니 참고만 하시기 바란다.

 

법인 양도세 = 법인세

 

- 법인은 양도세가 아니라, 법인세로 불린다. 법인이 주택을 양도하면 기본 법인세율 (통상 10% 수준)에 20% 추가 법인세를 내야 한다. 그러니 대충 30%를 내야 한다고 생각하면 된다. 법인에서 개인(주주)에게 돈을 마음대로 보내면 법적으로 문제가 생긴다. 법인의 이익 잉여금은 보통 배당을 하거나, 대표의 급여로 지급한다. 그렇게 지급할 경우 개인마다 세율, 4대 보험 등 유불리를 먼저 따져 봐야 한다. 

- 즉, 대표가 급여를 받으면 직장인의 경우 종합소득으로 묶여서 상당한 금액을 세금으로 낼 것이기에 쉬운 결정이 아니다. 배당을 하려 해도 금융소득 2천만원이 넘으면, 종합소득으로 과세된다. 2천만원 이하 금액은 분리과세 15.4%로 납부한다. 그렇다면 생각해 보자. 법인이 주택 매도할 때 약 30% + 개인으로 넘길 때 15.4% (금
액 제한)라면 대략 45%를 세금으로 내는 셈인데, 이 투자가 적절할까? 

- 대답은 적절할 수도 있고, 그렇지 않을 수도 있다. 개인의 상황에 따라 다르다. 그래서 투자에는 전략이 필요하다. 모든 것은 그 개인의 상황과 의지, 그리고 전략과 전술에 따라 유효할 수도 그렇지 않을 수도 있다고 생각한다.

4) 양도세 기본세율 기준표  

- 주택의 양도 소득세 기본세율은 종합 소득세 기본세율과 동일하다. 무슨 뜻이냐 하면 여러분이 받는 연봉에서 세금을 떼는 기준과 동일한 표를 사용한다. 여러분이 사업을 하여, 혹은 직장의 근로소득이 있다면 소득세라는 것을 내야 하는데 그 세율표와 동일하다는 뜻이다.

- 지난 정부에서 여러 가지 이유로 고소득자의 연봉 혹은 시세 차익이 큰 양도세에 대하여 세율을 높였다가, 최근 들어서 조금 낮아졌다. 그 역사를 잠깐 보는 것도 좋겠다.

/ 블로그: 가친소의 부동산 이야기

 

위에 보시는 바와 같이 3억~5억 구간이 38%에서 40%로 대략 2% 정도 더 많은 세금을 내게 되었다. 이는 곧 연봉 3억~5억 고소득자의 세금이 늘었다고 볼 수 있다. 이와 동시에 5억원 초과하는 양도세도 약 2% 정도 늘게 되었다. 이후 양도세 10억 이상 구간(아래 참조)도 추가 도입하였다. 고소득에 대해 세금을 늘렸다고 보면 된다.

 

/ 블로그 작은마당

 

아래는 윤석열 정부로 바뀌고서 최근에 조정이 된 양도세율 기준표이다. 크게 달라진 것은 없지만, 과세표준과 누진 공제금액이 상향되었다. 쉽게 말해, 세금을 좀 낮추겠다는 뜻이다. (발표되었으나 법개정이 완료되지 않은 상태임/23년 초 책 발매할 시점 기준)

 

/ 부동산 계산기.com

 

자세하게 설명을 하면 너무 길어지기 때문에 어렵다. 만약 모든 부동산에 대해 양도세를 거론하자면, 이 양도세만으로도 책 한 권이 나올 정도로 케이스가 많다. 물론 내가 다 안다는 뜻은 아니다. 우리는 투자자이고, 이 정도만 알아도 충분하다는 뜻이다.

 

다만, 1주택자의 경우 주택 매도가격이 12억 이하라면 모두 비과세로 가능하지만, 12억을 초과하는 고가주택은 12억 이상 되는 금액에 대해서는 전체금액에 대한 비율로 과세한다. 그래서 고가 주택의 경우 장특공제까지 적용하여 12억 초과하는 금액에 대해서도 최대한 과세표준을 낮추어야 하기 때문에 잘 따져보고 투자해야 한다. 양도세 및 각종 부동산 세금 계산의 경우, 나는‘부동산계산기.com’을 주로 이용한다.

 

PC와 앱 모두 잘 되어 있고 옵션을 넣어서 나의 상황에 잘 맞출 수 있기 때문이다.

 

PC의 웹사이트는 아래와 같다.

https://부동산계산기.com

 

스마트폰의 경우, 폰에서‘부동산계산기’라고 검색을 하면 된다.

https://play.google.com/store/apps/details?id=com.someday.realcalc&pli=1

 

 

예시로, 9억에 매입하여 10년간 거주한 서울 부동산을 20억에 매도를 하면서 비과세를 받는다고 가정해 보자. 내가 입력하는 부분은 아래와 같다.

 

/ 부동산계산기.com

 

위 사이트에서‘양도소득세 계산’버튼을 누르면 아래와 같이 계산되어 나온다.

 

전체적으로 취득 경비 3천만원을 제외한 10.7억이 양도소득이며, 매도가 12억이 넘는 금액에 대하여 10년의 장특공제 80%까지 받아 최종 양도세는 1,500만원 정도만 내면 된다. (반면, 거주를 안 했다면 1.2억 정도 양도세를 내야 한다.)

 

장특공제로 인해 세금을 약 1억 5천 아낀셈이다. (아래 상세표 참조)

 

 

참고로, 아래는 향후 부동산 양도세 개편안이다. (23년 1월 1일 기사)

 

 

 

5) 세금 계산에 필요한 주택 수 산입 계산

 

 

분양권 주택수 계산 

 

- 분양권이라는 것이 있다. 분양권은 엄밀히 말하면 미래에 아파트를 가지기로 한 계약의 권리증 같은 것이다. 하지만, 주택시장 과열로 인해 대책을 마련하다 보니 분양권도 주택 수에 넣어버렸다. 시기에 따라 주택 수에 포함되기도 아니기도 하다. 그렇다 보니 헷갈리는 경우가 부지기수이다.

 

입주권 주택수 계산 

 

- 비슷하게 입주권이라는 것도 있다. 입주권은 사실 원래 집이었는데, 그 토지 위의집이나 건물을 허물고(멸실), 토지만 남은 상태에서 분양권과 유사하게 미래에 아파트를 가지기로 한 권리증이다. 다른 점은 토지가 남아 있기에 꽤 오래전부터 주택수에 포함되었다. 하지만, 이제는 모두 같은 규제에 있기 때문에 입주권과 분양권이 동일하게 주택 수에 들어가게 되었다. 규제 날짜에 따라 다양하고 복잡한데, 아주 간단하게 아래와 같이 볼 수 있다. 자세한 것은 세무사 상담이 필요해 보인다.

 

1)  청약할 때 : 포함됨

2)  대출할 때 : 포함됨

3)  취득세 중과할 때 : 20.8.12 이후 취득한 분양권은 포함. 입주권은 포함

4)  재산세, 종부세 계산할 때: 입주권은 포함, 분양권은 미포함

5)  다른 주택의 양도세 계산할 때: 입주권 포함,

분양권은 21년 1월1일 이후 취득분의 경우 포함

6)  임대소득세 계산할 때: 미포함

 

 

- 주택에 대한 세금은 자주 변한다. 변하는 것이 디폴트이다. 그래서 미리 잡아 놓은 매도 계획이 틀어질 수 있으니 주의해야 한다. 내가 세금에 대해 간단하게라도 설명해 주는 것은 이해를 돕기 위함이지, 늘 달라지는 세율이나 사실을 전달함이 목적이 아니다. 그러니, 공부에 참고만 하시고 실제 중요한 내용은 카페나 단톡방을 참고하되, 100% 신뢰하고 진행하면 안 된다. 모르면 국세청에 문의하거나, 세무사 2~3곳과 상담하시기를 추천한다.