대출규제와 아파트 시세의 묘한 관계

“ 대출 규제로 아파트 시세가 떨어지는가? ”

 

입문자들을 위해 대출 용어의 뜻에 대해 한번 알아보고 가자.

 

현재 부동산 시장에는 3가지의 대출 규제가 있다. 바로 LTV, DTI, DSR이다.

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□ LTV의 뜻과 계산 : Loan To Value 

주택 가격을 담보로 하여 몇 퍼센트를 빌려주는가? 가령 주택 가격이 5억인데, 3억을 빌려줄 수 있다면 3억/5억,즉 60%까지 대출을 해 주는 셈인데 규제(조정지역)가 있다면 그 기준이 줄어들곤 한다. 방 공제 혹은 방빼기라 부르는 ‘최우선 변제금’도 고려해야 하나 그건 대출 할 때 알아보면 되고 지역별로 금액이 다르다. 최대가 60%라면 거기서 조금 적게 대출된다고 기억하고 있으면 된다.
 

□ DTI의 뜻과 계산 : Debt To Income

 

대출 이용자의 연소득대비 원금과 이자 상환액 합의 비율이다. 예를 들어 연 소득이 5천만원일 때, DTI 규정이 40%라면 총원리금의 합이 연간 2천만원까지만 대출이 가능하다.
 

□ DSR의 뜻 (Debt Service Ratio)

 

비교적 최근에 나온 대출 규제이다. 그 말은 LTV, DTI 규제로 모자라서 DSR을 도입했을 테니 규제를 더 강화하는 거라 이해할 수 있다. 이건 대출 이용자의 총소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율이다. 집뿐만이 아니라 신용 대출 등 모든 대출을 기준으로 한다. (신용 대출은 대출 기간이 짧아서 DSR 상승에 영향을 크게 미친다. 은행마다 계산식이 좀 다르니 직접 문의를 해야 한다.)

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실제로 대출 규제는 시장에 막강한 영향력을 미친다.

 

 

필요에 따라 수돗물을 잠글 수도 있고, 풀 수도 있는데 이는 사실상 유동성 조절의 핵심이라 볼 수 있다. 2022년 급격한 아파트 가격 하락의 원인은 여러 가지가 있지만 21년 연말에 실시한 대출 금지(?) 규제가 큰 영향을 미쳤다고 본다. (물론 이후 금리상승도 복합적으로 큰 영향을 주었다. 여러분 벌써 잊은건 아니죠? 신협 앞에서 아침에 대출 받으려고 줄서던 모습을...)

 

/ 비즈워치

  

/ 뽐뿌 부동산갤러리

 

둔촌 주공과 대출 규제의 완화

 

시간이 흘러, 23년 1월 3일 정부는 강남 3구와 용산을 제외하고 모든 규제 지역을 풀었다. 더불어 대출 규제도 많이 완화하였다. 이는 서울 강동구의 올림픽 파크 포레온(구. 둔촌주공 재건축)의 청약이 저조할 것을 염려하여 급하게 나온 정책이란 소문이 있었다.

 

정부가 은행이 해당 공사 현장을 맡은 건설사들에게 대출해 준 막대한 돈들이 분양 실패로 회수되지 못하여 부실화되는 것과, 아파트 거래 절벽이 지속되는 것을 막기 위해서라고 해석하는 사람들이 많다. 어쨌든 타이밍은 오해할만큼(?) 절묘했다.

 

이 대출 규제 완화로 인하여 이전에는 분양가 12억 이하에 대해서만 중도금 대출이가능했는데, 모든 분양 주택에 대해 중도금 대출이 가능해졌다.

 

 

23년 3월 2일부터 추가로 대출규제를 완화하여 다주택자도 규제지역에서 주담대가 허용된다. 하지만 조금 더 과거로 돌아가 보자.

 

대출 규제로 꽁꽁 묶여 있었던 2020년 하반기에 매매와 전세 금액은 역대급으로 상승하게 된다. 그때는 모두가 뒤처지지 않기 위하여, 소위 영끌하여 아파트를 샀었다. 하지만, 지금은 대출을 해 주어도 아파트를 매수하려는 사람들의 숫자는 비교적 많이 줄어들었다.

 

이게 어떤 의미일까?

 

대출규제와 아파트 매매가 상관관계

/ pexels.com

 

대출 규제가 시세와 관계가 없다는 뜻은 아니다. 앞서 말한 바와 같이 대출은 중요한 통화 정책 중 하나이다. 하지만, 시세가 급등하는 상승장에서는 대출을 조여도 그 상승 기세를 막기란 매우 어렵다. 대출이 안 되었을 때, 일부는 신용대출을 일으키고 사업자 대출까지 냈다. 하지만 하락이 지속되고 구매 욕구가 차갑게 식으면, 이렇게 대출을 풀어줘도 잘 안 사려한다.

 

유명한 일화가 있지 않은가. 바로 박근혜 정권 당시 경제 부총리가 ‘빚내서 집사라’고 언급한 것이 바로 그것이다. 사실 집은 원래 빚내서 사는거임에도 왜 두고두고 회자되는가 하면, 그 당시 주택 시장 침체가 심하여 모두가 전세만 살려고 하고 집을 매수하고자 하지 않았다.

 

이로 인해 전세가도 무한정 오르고 여러 가지 부작용을 불러오고 있었다. 그래서 대출을 최대한 완화하면서 금리도 내렸다. 또한 다주택자도 1주택자의 집을 매수하면 5년간 양도차익에 대하여 비과세를 해 주겠다는 부동산 부양책도 도입했다. 돌이켜보면 이때가 가장 아파트를 매수하기 좋은 때였다.

 

이렇듯 대출은 상승 기세를 누르기에는 조금 어려운 면이 있지만, 시장이 어려울 때 심리를 반등시키는 것에 어느 정도 기여를 해 왔다. 2023년 초를 미래에서 다시 돌아봤을 때 어떻게 기억이 될지 궁금하다.

 

 

역대급으로 거래가 없었던 2022년 한 해 동안 많은 사람들은 월세나 전세로 거주하고자 했다. 하지만, 집을 매수하고 편안히 살고자 하는 것은 인간의 기본적 욕구이다.

 

그 욕구는 미뤄져서 매수 수요 역시 미뤄질 뿐, 금융 환경만 좋아지면  다시 매수 욕구를 부추길 수 있는 것이다. 이를 사라지지 않고 뒤로 미뤄졌다하여 ‘이연 수요’라고 한다. 매수 수요는 통상 없어진다기 보다 이렇게 미뤄진다고 보는 것이 적당한 것 같다.

 

덧) 이 책을 쓴 때는 2023년 1월~3월이고, 지금 돌이켜 보니 확실히 이연수요는 존재했다. 기준금리는 그대로이지만, 정책금리를 낮게 대출해 주었기에 과하게 하락한 지역인 잠실과 동탄, 그리고 인천의 송도를 중심으로 급반등이 있었다. 이번 장에서 2019년 이후 이렇게 탄력적인 모습을 보인 것은 좋게 보면 아직 매수 수요가 살아 있다는 뜻이지만, 2023년 12월 현재에서 보고 있자면 그 급반등 이후 추격 매수할 수요가 없어 시장의 이연수요가 대부분 전세나 월세로 다시 옮겨가고 있는 징후도 보인다. 내년은 아무리 봐도 예측불허의 장세가 될 것이다. 여러분이 지켜보아야 할 것은 금리이지만, 그보다 앞서서 정부의 정책에 따라 시장은 아주 다이나믹할 가능성이 존재한다고 본다.