“ 인구 증가 지역 찾기”
여기서 말하는 인구란, 앞서 다루었던 신생아 수가 아니라 거주지로 전입 혹은 전출하는 사람들의 수를 의미한다. 당연히 이런 전출입 인구가 늘어나는 곳이 더 유망하다. 하지만, 여러분의 투자 전략에 따라 다르게 접근해야 한다.
예를 들면, 여러분은 실거주하면서 애도 잘 키우며 시세 상승도 누리고 싶다면, 그 아파트에 지속적으로 학령 인구가 유입되는가도 중요하다. 혹은 여러분이 원룸 투자를 한다면 20대에서 30대 젊은 직장인의 수가 늘어나는곳이 더 낫다.
통상 말하는 인구가 의미하는 건 결국 일자리와 교육 환경이 양호하여 전체적인 인구가 늘어날 것인가를 묻는다고 볼 수 있다. 신도시처럼 허허벌판에 아파트를 짓는다면 아무래도 입지가 양호한 곳에 계획하에서 상가를 짓고 백화점을 짓고 호수도 정비하니 인구유입에 도움이 될 것이다.
신도시의 아파트 분양가는 미래에 들어올 철도 노선 비용도 포함된다. 그러니 교통도 좋아지게 만들 것이다. 여태껏 대한민국에서 만든 신도시가 완전히 망해서 인구 유입이 없었던 적은 없었다. 그만큼 LH의 설계 능력이 좋다고 볼 수도 있지만, 신도시에서 멋지고 편하게 살고 싶은 사람들의 열망도 어느정도 반영되었으리라.
이건 신도시에서 살았던 사람들은 너무도 당연해서 잘 느낄 수 없을 것이다. 하지만 서울의 골목골목 굽어진 길이나 산비탈같이 정비되지 않은 골목이 있는 동네에서 살아본 사람은, 신도시로 이사한 후 얼마나 쾌적한지 바로 느낄 수 있을 것이다. 물론 사람마다 취향은 다르지만…
전출입 인구 데이터 찾기(원소스)
그렇다면 이 전출입 인구 데이터는 어디서 찾을 수 있을까? 원자료는 행정안전부 홈페이지에서 찾을 수 있다.
이 사이트에 방문하여 엑셀 파일로 다운로드 받아 분석하면 되지만, 우리 부린이들은 이렇게까지 하기 어려울거니, 부동산 지인 사이트에 가서 쉽게 보면 된다.
부동산 지인의 전출입 인구 조사
예를 들면, 서울 송파구는 학군지 특성이 있으므로 부모님들이 학령기 아이들과 함께 이사할 것이다. 지도를 보면 송파구로 전입해 오는 Top 5가 강남구, 성남시, 용인시, 강동구, 광진구 임을 알 수 있다. 그리고 그래프의 굵기로 볼 때 강남구와 서로 학령기 인구를 주고받음을 알 수 있다.
송파구의 전출 Top5를 보면 강동구로 가장 많이 이동함을 알 수 있다. 즉, 어떤 이유로 송파구에서 이사를 한다면 다음 선택지로는 인접한 강동구를 가장 많이 선택함을 알 수 있다. 이건 곧 송파구 시세가 오르면 강동구로 퍼져 나갈 가능성이 높다는 의미도 될 수 있다. 그 반대의 경우도 마찬가지이다.
(덧, 2023년 12월에 다시 찾아보니 송파구와 인구를 주고 받는 구/도시는 강남구, 강동구, 하남시, 성남시이고 송파구는 강남구에게 인구를 늘 뺏기고 있고 다른 도시간에는 주고 받는 인구수가 큰 차이가 없어 보인다. 이건 사실 너무나 상식적이고 누구나 아는 것이다. 하지만 그 숫자와 규모를 기억하는 것은 중요하다. /23년 4월~10월)
위 화면에서 우측 하단의 ‘전출입 바로가기’를 클릭하면 전출입 그래프를 크게 볼 수 있다. 지역별 전출입과 기간별 세대 전출입을 알 수 있다.
전출입 자료 분석
아래는 강동구의 전출입 자료이다. 그래프를 보면 확실히 송파구와 강동구는 서로 인구를 주고받으니, 아파트 시세도 주고받을 가능성이 높다는 것을 알 수 있다. 이 그래프를 보고 여러 가지 유추를 하고 현장에서 직접 확인을 해야 한다.
강동구에서 송파구로의 순전입(전입-전출)이 증가한 이유는 무엇인가, 혹시 강동구에 새 아파트가 많이 입주하게 되어 송파구의 세입자들 중에서 분양받아 둔 사람들이 이동했는가 등을 현장 확인할 필요가 있는 것이다. 이렇듯 데이터를 잘 보다 보면 의외의 곳에서 기회를 발견할 수도 있다.
또한 이렇게 해석해 볼 수도 있다. 2020년 3월 전에 가장 많은 기간별 전출입이 있었다. 아무래도 학군 수요도 영향을 미쳤을 것이다. 결론적으로, 집을 매수 혹은 임대로 가장 많은 인구가 이사를 왔다. 매수하고 2년 후면 비과세가 가능하고, 임대로 왔다면 2년 후 임대차를 갱신하든가 아니면 다른 곳으로 이사를 할 가능성이 높을 것이다.
2020년 3월 가장 많은 이동을 했다면 아마도 2~3개월 전인 21년 12월경에 계약했을 것이다. 그러니 만약 해당 지역의 아파트 거래를 계획하고 있다면 수요의 이동이 많은 23년 11월~12월 전후로 계약을 추진하는 것을 고려해 볼 수 있을 것이다.
이렇게 여러분이 가고자 하는 도시 혹은 동네의 전출입 자료를 분석해 보면 여러분의 투자 결정에 도움이 될 것이다.
그러면 전체 인구(출생+전입)가 늘어나는 곳인지 아닌지는 어떻게 쉽게 알 수 있을까?
네이버에서 검색을 해 보는 것도 괜찮은 방법이다. 검색어를 ‘인구 증가 도시’로 찾으면 아래와 같이 나온다.
네이버 검색을 통한 인구 조사
만약 전주의 인구 증감을 연도별로 간단하게 알고 싶다면 네이버에서 ‘전주 인구’라고 검색하면 아래와 같이 도시별로 그래프를 볼 수 있다.
총 인구 및 세대수 변화 조사
부동산 지인에서는 이보다 좀 더 전문적인 데이터를 제공한다.
* 경로: 아파트 지인 웹사이트 > 지인 빅데이터 > 인구/세대수
위에서 보다시피 우리나라의 총인구는 21년을 기점으로 줄어들고 있다. 이는 낮은 출생률이 큰 영향을 줬음을 유추할 수 있다.
세대수는 아마도 1인 가구의 증가 등으로 인해 그 증가 폭이 줄었지만 2023년까지도 늘고 있음을 알 수 있다. 하지만 이 역시 그래프 추세를 보면 곧 하락할 것 같아 보인다.
부린이라면 이렇게 만들어 놓은 그래프를 보는 것이 가장 편할 것이다. 물론 여러분이 엑셀과 데이터를 잘 다룬다면 행정안전부의 원본 데이터를 가공하여 그래프를 직접 만들어 보면 보다 상세하게 연령별, 동별 이동까지 한눈에 볼 수 있어 도시의 구조에 대한 이해에 도움이 될 것이다.
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