서울 수도권 부동산과 돈의 흐름 [feat.본격 부동산 공부]

“ 시장에 돈이 얼마나 있는지 알아야 한다.(M1/M2) ”

 

유동성이란

 

돈은 물처럼 흐르는 속성이 있으므로 유동성이라고 부른다. 그러니, 유동성은 그냥 돈 혹은 자본이라고 생각하면 된다. 세계화가 진행됨에 따라 돈은 매우 쉽게 국경을 넘나들고 있다.

 

내가 여행을 가서 뉴욕의 어느 식료품 가게에서 콜라를 하나 사면 그 돈은 미국의 신용카드 회사를 거쳐 그 식료품 가게의 사장 계좌로 들어가고 내 한국 신용카드 회사와 미국 신용카드 회사는 정산을 할 것이다. 돈이 흘러간다 하나, 현재 시점에서 멈추면 돈의 양은 정해져 있을 것이다. 여러분은 특정 시점(예. 22년 2월 말 기준)의 돈의 양(통화량)은 정해져 있다고 생각하면 쉬울 것이다.

 

일단은 한국 부동산을 배우고 있으니, 우선 우리나라의 돈만 보기로 하자. 아래는 한국은행 경제 통계 시스템의 화면이다.

 

https://ecos.bok.or.kr/

 

유동성 확인 사이트

 

위 사진의 아래쪽을 보면 통화량(M2)이라는 네모 칸이 보일 것이다. 추가로 경제에 관심이 있다면 본 사이트에서 ‘100대 통계 지표’를 찾아서 한번씩 살펴 보면 도움이 될 것이다. (경로: 홈페이지 > 테마별 통계> 100대 통계지표)이렇게 100대 통계지표 중에서 M1, M2를 쉽게 찾을 수 있다. 그렇다면 대체 M1과 M2란 무엇일까?

 

우선은 M은 쉽게 Money라고 외워 두기 바란다. 원래는 아마도 Monetary의 첫글자를 따 왔을 듯 싶다. (예) IMF = International Monetary Fund)

 

M1	현금통화 + 요구불 예금+ 수시입출식 저축성 예금
M2	M1 + 만기 2년 미만 정기예적금 + 시장형상품 + 만기2년 미만 실적배당형 상품 + 기타 등등

 

쉽게 말해서 M1은 당장 현찰로 꺼내 집을 살 수 있는, 통장에 있는 돈이라 생각하면 된다. M2는 M1을 포함하되, 향후 2년 내에 현금화 할 수 있는 돈을 의미한다. 만기 약속이 되어 있는 예금이나 적금을 중도 해지할 때는 이자를 손해 보기 때문에 쉽게 해지하지 않을 것이다. 그러니 인출도 잘 하려 하지 않는다. 그러나 M1은 여러분 지갑에 있는 돈이니 꺼내 쓰기 쉽다.

 

그렇지만, 여러분이 갑자기 급한 일이 생긴다면 M1뿐 아니라 M2의 정기적금도 해지한후 현금을 인출할 것이다. 그러니 이 둘을 합쳐서 유동성이라고 보면 된다.

 

/unsplash

 

특정 시간에 대한민국의 돈은 한정되어 있는데, M2 내에서 M1의 비중이 70%일 때와 10%일 때, 어떤 상황이 더 돈이 쉽게 흘러갈까? 당연히 M1 즉, 여러분 지갑에 돈이 많이 있을 때, 더 쉽게 꺼내 쓸 것이다. 지나가다가 맛있는 통닭이 보이면 배가 고프지 않아도 치맥 한잔할까 하고 지갑을 열고, 신세를 졌던 친구가 생일이라고 하면 한턱 낸다며 쉽게 돈을 쓰게 된다.

 

하지만, 코로나가 터진 2020년 상반기를 기억해 보자. 당시 미국에서 무제한 양적 완화를 발표하기 전까지 몇 달간은 두려우니, 달러를 포함해서 전 세계 돈들이 순간적으로 숨어버렸다. 보통, 달러의 가치가 떨어지면 오르던 금과 은의 가격까지 떨어지는 그야말로 상식을 벗어난 몇 달 이었다. 그렇게 되니 주식도 현금화하려고 하고, 집값도 순간 출렁하면서 매도하는 사람들이 늘었었다.

 

유동성은 여러 의미에서 중요한데 M1, M2 자체를 보는 것도 의미가 있긴 하나 M1/M2, 즉 2년 내 단기 현금화 가능한 돈 중에서 6개월 혹은 당장 현금화 가능한 돈이 몇 퍼센트인지를 척도로 삼아서 유동성이 얼마나 풍부한가를 보곤 한다.

 

 

M1/M2 비율

 

이 M1, M2의 전반적 개념은 블로거이자 부동산 강사인 ‘유나바머’님에게 배운 것이다. 그런데 이 ‘M1/M2’즉 M2 내에서 M1의 비중이 왜 중요할까? 그것은 이 유동성의 비중이 서울, 수도권의 아파트 가격과 밀접한 관계가 있다고 보기 때문이다.

 

우선, 여기까지만 이해했어도 훌륭하다고 생각한다. 숫자보다는 이해가 더 중요하다. 여러분이 직접 한국은행 시스템에 들어가서 엑셀을 받아서 매월 M1/M2를 계산해도 좋다. 하지만 세상이 빠르게 움직이고 볼 데이터가 많으니 ‘손품왕’ 같은 유료 서비스에 가입해 좀 더 편하게 봐도 좋다. 또는, 네이버에 ‘M1 M2 비율’로만 검색해도 여러 훌륭한 블로그들이 만든 차트들이 자주 올라온다.

 

네이버

 

관심이 있다면 아래 ‘돈과 시간에 자유로은’님의 블로그에 한번 방문해 보자.

* 블로그 주소: https://blog.naver.com/hy2906/223009038789

 

해당 블로그에 가면 아래와 같은 그래프를 볼 수 있다. 현재는 M1의 비중이 줄어들고 있다. 이러면 지갑에서 바로 쓸 수 있는 돈이 줄어들고 있으므로 투자 시장에는 단기적으로는 좋지 않은 신호이다.

 

* 출처: 블로그 돈과 시간에 자유로’은’

 

대략 M1/M2 역대 평균이 30% 수준인데, 지금은 약 35%를 넘는 수준이니 투자 시장에 아주 나쁘지는 않지만, 차트상 그 흐름이 꺾이기 시작했다는 것이 중요하다. (이건 책을 쓰던 시점이며, 23년 10월은 약 31% 수준이다) 

 

 

요즘은 미래가 불확실하다 보니 시중의 돈들이 예금이나 채권, 혹은 금과 은과 같은 안전 자산으로 옮겨져 있다. (이런 현상을 뉴스에서는 ‘역머니 무브’라 한다)