부동산 매수 전에 참고할 50개의 시장지표

“ 매수 전에 봐야할 50가지 지표 ”

 

매수는 가장 쉬운 부분이다. 하지만, 가장 어려운 부분이기도 하다. 왜냐하면 내가 살때 그 수익률이 정해지기 때문이다. 아파트를 높은 가격에 사고는 매일 기도하는 것보다, 좋은 아파트를 싸게 사는 능력이 훨씬 좋은 능력이다.

 

하지만 사람들은 하락장 공포에는 두려워서 팔고, 상승장이 오면 불나방처럼 다시 뛰어들고는 한다. 상승장 초반에 눈치를 채고 사는 분들은 그나마 다행인데, 마지막에 영끌하고 대출해서 허덕거리면서 사면 결국 문제가 생길 수 있다.

 

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그러니, 매수를 위해서도 많은 공부가 필요하다. 공부를 하다보면 처음에는 동네 아파트 몇 개만 고민하고 임장하지만, 더 깊이 공부할수록 세계 경제, 나아가 주식 시장까지 공부하지 않을 수 없다. 내가 기본적으로 체크하는 데이터는 아래와 같다. 하지만, 기본적으로 아파트 투자, 혹은 나아가 모든 투자는 수요와 공급이 기본이다. 본질적으로는 이것이 가장 중요하다. 이것을 이해하기 위해 다양한 데이터들을 본다. 지금부터 아래 50개의 지표 중 여러분이 알면 도움 될 것들을 최대한 쉽게 설명해 보려 한다.

 

매수시 고려할 50개 지표

 

 

 

“ 부동산 핵심 지표 ”

 

위에 언급한 데이터 중에서도 핵심적인 데이터들이 있다. 첫 번째 중요한 것은 수요와 공급(수급) 중에서 공급이다.

 

공급은 크게 3가지로 나뉜다.

 

1) 신규 입주물량이라고 불리며, 조만간 집들이할 새 아파트의 수를 의미한다. 이들이 입주하면 전세가에 영향을 크게 미친다. 때로는 임대 아파트의 입주 물량도 같이 고려해야 한다. 왜냐하면 이들도 전세 수요를 빼앗기 때문이다.

 

2) 미래의 물량이다. 이는 인허가를 받은 아파트의 수를 의미한다.

 

3) 기존 아파트들의 매도물량, 혹은 전월세 물량이다. 이들의 영향력도 막강하다.

 

두 번째 중요한 것은 전세가율이다. 전세가율은 전세 가격 나누기 매매 가격의 비율(%)이다. 갭투자를 가능하게 만들어 주는 지표로서, 아파트 가격의 지지선을 가늠한다.

 

세 번째, 수요의 핵심은 일자리와 HAI라고 불리는 ‘주택 구매력 지수’이다. HAI는 소득과 금리를 동시에 반영했기 때문에,PIR라고 불리는 ‘소득대비 주택가격 지수’보다 좀 더 현실을 반영한다고 볼 수 있다. (물론 아파트를 근로 소득만 고려하면 곤란하다. 금융소득 혹은 자산소득도 고려해야 한다)

 

원래 내가 배울 때에는 지금처럼 여러 서비스 제공 업체들이 없었기에, 직접 KB 부동산의 원본 데이터를 다운 받아서 차트를 만들었었다. 하지만 부린이들 입장에서 직접 만드는 것이 번거롭고 어려울 수 있으니, 최대한 무료 데이터 혹은 보기 좋은 그래프를 제공하는 서비스를 찾아서 알려 주도록 하겠다.