아파트 신축 공급 건축비 계산하는 법

“ 신축 아파트의 공급 원가도 살펴보아야 한다 ”

※ 이 글은 23년 2월 책 집필 당시의 시세임

 

지금처럼 모든 가격이 올라가는 인플레이션 시대에는 주택공급이 더 어렵다. 아파트의 건축원가가 올라가기 때문이다. 대략 설명하자면, 건설사는 아파트 부지를 오래전에 매수했을 것이다. 오래전에 사 두었다면 금융비용을 지불하면서, 분양시기를 조율하고 있었을 것이다.

 

재개발이든, 재건축이든 아니면 택지지구에 건설을 하든, 공급을 하는 건설사 입장에서는 각종 인허가, 인건비, 자재비 등 여러가지 비용이 든다. 하지만, 이렇게 전문가인 건설사조차 시기를 잘못 맞추면 요즘처럼 고생을 하게 된다.

 

 

건축 원가 관련하여 통계청에는‘주거용 건설 공사비 지수’라는 지표가 있는데, 다운 받아서 가공하면 아래와 같이 2020년 이후 급격하게 상승했음을 알 수 있다. 거기다가분양가 상한제, 최저 임금 상승 등이 겹쳐 건설사 입장에서 보면 제대로 된 수익을 낼 수 없었을지도 모른다. 반대로, 이 비용들이 소비자에게 전가 되지 못한다면, 건설사는 더 이상 공급을 할 수 없을 것이다.

 

 

* 출처: https://kosis.kr/statHtml/statHtml.do?orgId=397&tblId=DT_39701_A002

 

사실, 부린이들은 최신 부동산 뉴스만 봐도 상황을 알 수 있는데, 사례를 한번 살펴보자.

 

 

* 출처: https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=02578086635515112&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y

 

위 기사는 전반적 건축비가 상승한다는 기사이고, 아래는 재건축 조합원이 내야하는추가 분담금이 크게 증가했다는 기사이다.

 

 

“재건축 사업장 곳곳에서 조합원들이 분담금 폭탄을 맞았다. 최근 공사비와 금융비가 급등하면서 사업비 규모가 확대 됐기 때문이다. 정부가 정비사업 규제 완화를 발표했지만, 분담금 추정액이 조합원들의 예상을 뛰어넘으면서 입주를 포기하거나 사업 추진에 난항을 겪을 것이라는 우려가 나온다.

 

5일 정비업계에 따르면 부산 수영구 남천동 대장주 ‘삼익비치타운’의 조합원 분양가가 3.3㎡당 4500만원으로 통보됐다. 일반 분양가는 3.3㎡당 4900만원이다. 지방 아파트의 분양가가 서울 아파트 분양가보다 비싼 셈이다.

 

남천2구역주택재건축정비사업조합이 발송한 분양 신청 안내문을 보면 전용면적 84㎡ 평균 분양가는 17억935만원으로 추정된다. 현재 전용 84㎡를 보유한 조합원이 이후 동일 평형을 받으려면 분담금으로 6억8195만원을 납부해야 한다. 전용 74㎡를 소유한 조합원이 전용 84㎡에 입주하려면 8억3000만원이 필요하다는 계산이다.

 

재건축 분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액이다. 사업성이 좋을수록 비례율과 권리가액이 올라가 조합원들의 부담이 줄어든다. 삼익비치타운의 분담금이 이토록 높게 책정된 이유로 낮은 사업성이 꼽힌다. 일반분양물량이 거의 없어 사실상 ‘1대 1 재건축’이나 마찬가지라는 것이다.

 

한 공인중개사무소 관계자는 “조합원들이 분담금을 많이 내게 될 것이라고 각오는 했지만 이 정도인 줄은 모르셨던 것 같다”며 “인근 남천자이의 조합원 분양가가 평당 1775만원이었으니 5년 만에 2.5배 뛴 것”이라고 설명했다.

 

 

최근 카카오 단톡방을 떠도는 건축비를 한번 가져와 보겠다. 사실여부는 검증하지 못했으나 여러 뉴스를 볼 때 아주 거짓이라 보기 어려운 실정 같다. 더불어, 여러분 입장에서는 아파트 전용 84m2를 매수하면 거주공간 하나만 건설회사에서 지어주고 나머지는 서비스로 주는 것 같지만, 모든 것은 건설원가에 포함되어 있다.

 

1. 전용 면적: 여러분이 거주하는 독립된 공간

2. 주거 공용면적: 계단, 복도, 현관, 엘리베이터

3. 기타 공용면적: 지하 주차장, 관리사무소, 노인정, 어린이집, 커뮤니티 시설 등

 

공급면적이란 1과 2를 더한 것이고, 계약면적은 1, 2, 3을 모두 더한 것인데, 건설회사는 계약면적으로 여러분과 공급계약을 하는 것이다. 그리고 건설 공사비도 계약면적을 기준으로 계산한다고 알고 있다.

 

신축 아파트 32평의 대략적 계약 면적은 곱하기 1.6을 하여 51평 정도가 된다. 1군브랜드 아파트를 지으려면 건축비가 거의 평당 750~800만원에 육박하고 있다. 그러면 공급 면적 51평에 800만원을 곱하면 대략 4억 1천만원 정도 된다. 토지 비용과 기타 사업비도 일부 포함 된다면 원가가 좀 더 올라갈 것이다.

 

물론 LH가 택지를 싸게 제공하면서 공공분양을 하면 좀 더 낮출 수 있겠지만, 앞으로 공사비가 더 올라간다면 건설사 입장에서는 분양하기 더 어려워질 것이고, 공급 물량이 줄어들면 향후 신축 가격이 상승할 가능성도 있어 보인다. (이해를 돕기 위한 계산이므로 정확하지 않음)

 

아래는 정부가 23년 2월 28일 발표한 ‘분양가 상한제 기본형 건축비’이다. 여러분은 뉴스를 보고 로열층의 3.3m2(1평) 가격이 약 660만원인데 왜 800만원이나 잡아서 계산하느냐고 할 수도 있다. 하지만 아래를 자세히 보면 이건 ‘분양가 상한제’ 아파트만 적용되는 것이다.