시대 예측과 향후 부동산 투자 패러다임

이 책(한국의 부동산 부자들)은 2019년에 쓰여졌으나, 2020년부터 2023년을 코로나 영향권으로 삭제하고 보면 마치 어제 오늘 쓴 얘기처럼 보여진다. 지금도 매우 유효한 사례들이니 꼭 참고를 했으면 좋겠다.

 

저성장 시대에 맞춰 투자 마인드를 바꿔라 

지난 수년간 대한민국의 경제성장률은 평균 2.5~3.0% 수준에서 머물러 있다. 물론 2019년에도 별반 달라 보이지는 않는다. 최근 국내외 유수의 기관들은 연초 예측했던 경제성장률 수치보다 더 낮은 2.1~2.5% 선으로 전망하고 있다. 문제는 이런 저성장 추이가 앞으로도 상당기간 이어질 가능성이 높다는 점이다. 따라서 자의든 타의든 이제는 부동산 투자자도 저성장 시대에 맞춰 새로운 마인드로 갈아타야 할 때로 보인다.

 

:: 동감하는 바이다. 지금은 저성장, 수축 사회, 지방 소멸 및 극단의 양극화 시대가 될 것이다. 예전에는 수도권과 지방이 파이를 7:3으로 나눠 먹었다면 앞으로는 100:0이 될 수도 있다. 이런 트렌드는 더 가속화 될 것이다.

저성장 시대가 고착화되며 부동산시장의 패러다임마저 바뀔 것

 

대한민국에 저성장 시대가 고착화된다면 부동산시장은 어떻게 변할까? 한 가지 분명한 사실은 기존의 고성장 시대와는 근본적으로 다른 새로운 변화를 겪게 될 것이며, 이는 부동산시장의 투자 패러다임마저 바꿀 것이라는 점이다. 일례로 주거용 부동산시장의 경우 규모적 측면에서 다운사이징화, 입지적 측면에서 직주근접화, 이용적 측면에서 공유경제화가 더욱 심화될 것으로 보인다.

 

:: 이 부분은 케바케이다. 지금은 돈이 자석의 N극과 S극에 모이듯 양극화 중이다. 아주 부자가 살 수 있는 주택은 한정적이라서 천편일률적으로 다운사이징이라고 말하기 어렵다. 대체적으로 그럴 가능성이 있을 뿐이다. 직주근접도 마찬가지이다. 정부가 왜 막대한 투자를 하여 GTX를 건설하는 것 같은가? 경기도민을 위한 선심성 정책일까? 중국의 경우 도심지별로 등급을 둬서 외부에서 차량 진입이 어려운 곳들이 있다. 우리도 비슷하게 혼잡통행료 같은게 있지 않은가. GTX 같은 교통시설을 설치하고 나면 정부는 이런 정책을 시행해도 반발이 적지 않을까? 우린 이런것도 예측해 보아야 한다. 

 

상업용 부동산시장의 경우 수익성에 대한 기대치는 다소 낮아지더라도 환금성이 투자 여부를 판가름하는 잣대가 될 것으로 예상된다. 실제로 부동산 투자에 관심 많은 자산가들 역시 저성장 시대를 맞아 과거와는 다른 투자패턴을 찾아가고 있었다.

사례 1 분산투자를 통해 위험률을 낮춰라

 

부동산 투자로 갑부가 된 K씨는 1970~1990년대 미개발된 토지에 투자해 큰돈을 벌었다. 투자대상지역 역시 서울 강남 및 경기도 용인에 집중되었는데, 운 좋게도 훗날 이들 지역이 대규모 택지개발사업으로 전격 수용되면서 거액의 토지보상금을 챙길 수 있었다. 물론 당시는 매년 경제성장률 10%를 넘나들었을 정도로 고성장을 질주하고 있었고, 이에 발맞춰 신도시 개발 붐이 한창이었기에 가능했던 일이었다.

 

하지만 그도 한때는 잘못된 부동산 투자로 시련을 겪었다. 20여 년 전, 평소 알고 지내던 건축업자를 통해 서울 서초구 방배동 고급빌라 5채에 몰빵 투자했다가 금전적 손해는 물론, 정신적으로도 큰 고통을 받았던 뼈아픈 기억을 가지고 있었다. 그때 이후로 K씨는 부동산에 투자할 때 반드시 유형별(아파트, 오피스텔, 상가, 토지 등), 지역별 분산투자를 기본원칙으로 삼아 성공적인 투자를 이어가고 있다.

 

:: 이건 규모가 있을때나 하는 것이다. 부린이가 분산투자를 하면 언제 부자가 될 것인가

사례 2 양도차익보다 임대수익에 무게중심을 둬라

 

수익형부동산을 매입해 은퇴 이후를 준비하려는 대기업 임원 L씨(58세). 베이비부머 세대인 그에게 이른바 ‘100세 시대’는 축복이기보다는 또 다른 걱정거리일 뿐이다. 사실 그가 대리나 과장일 때만 해도 대한민국은 고성장 시대를 달리고 있었기에 당장 은퇴 이후를 걱정할 필요는 없었다. 하지만 지금은 다르다.

 

 

저성장 시대에 접어들면서 안정적인 일자리는 감소하고 조기퇴직이 늘고 있는 반면, 국민연금마저 재원부족 등의 이유로 지급시기를 늦추려고 한다. 직장인들이 은퇴 이후를 걱정하지 않을 수 없는 현실이다. 저성장 하에서는 가처분소득이나 실질구매력의 증가로 인한 부동산의 가치상승을 기대하기가 쉽지 않다. 따라서 단기간 내 양도차익만을 노리고 투자하기보다는 중장기적인 관점에서 임대수익에 보다 큰 비중을 두고 투자하는 게 좋다. 더 이상 고성장을 기대할 수 없는 만큼 부동산 투자에 임하는 자세도 분명 달라져야 할 것이다.

 

:: 개인마다 다르지만 전체적으로 이런 방향성을 띄게 될 것 같다.

사례 3 환금성이 뛰어난 부동산에 투자하라

 

인터넷 쇼핑몰사업으로 신흥부자의 반열에 오른 P씨(39세). 30대 초반, 인터넷 쇼핑몰사업으로 큰돈을 모은 그녀의 요즘 관심사는 사세 확장에 따른 사옥 빌딩의 매입이다. 일부 대출을 포함해 100억 원 안팎의 자금을 투자하되 수도권 외곽보다는 임대수익률이 높은 서울 강남구 신사동 가로수길이나 서울 마포구 서교동 홍대입구처럼 상권이 뛰어난 도심지에 입지하길 원한다. 과거와 달리 대한민국이 저성장 시대에 접어든 만큼 수익성에 비중을 두고 접근하기보다는 유사시 빠른 현금화가 가능한지 여부, 즉 환금성에 더 큰 비중을 두고 투자하려는 생각에서다. 저성장 시대가 부동산 투자 마인드마저 바꿔버린 셈이다.

 

:: 이것도 맞는 방향이다. 그래서 늘 부동산과 사업을 (동시에) 해야 부자가 된다고 생각한다. 이 모든 투자 활동을 관통하는 하나의 단어에 집중해야 한다. 그래야 외우기 쉽고 잊지 않는다. 그것은 뭘까? 그건 어제 글에서 힌트를 얻을 수 있다. 늘 복잡한 것을 하나의 단어로 압축하려는 습관을 가지면 더 쉽게 부자가 될 수 있다. (아래 글을 워렌 버핏의 조언이다. 최고 투자가의 말을 안 듣는다면 누구 말을 듣겠다는 건가?)

 

 

워렌 버핏과 부동산 투자의 원칙 (22년 버크셔 해서웨이 주주총회)