상가, 건물, 토지, 경매 투자에 대한 개인적 견해

“ 상가 투자에 대한 개인적 견해 ”

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난 상가 투자에 대해 잘 모른다. 그러니 나의 견해를 전적으로 의존하지 마시라. 다만, 부린이 여러분이 이곳 저곳 이상품 저상품 기웃 거리다가 잘못된 선택을 할까봐 개인적 의견을 간략히 적는 것이니 양해를 바란다.

 

집은 거주할 사람이 사는 것처럼, 상가도 그곳에서 사업을 직접 할 사람이 사는 거라면 괜찮을 거라 본다. 두 번째로 상가를 사도 되는 사람은 그 사업을 충분히 이해하는 사람이다.

 

예를 들면, 내가 치킨집을 15년 했는데 이 동네의 이 상가는 치킨집의 입지로 최상이다. 만약 내가 치킨집을 해도 여기서 하면 대박이 나겠다. 재료비, 임대료 등 종합적인 분석을 해도 나에게 줄 임대료가 일매출의 3일치 정도 나오겠다. 그리고 다른 상가에 브랜드 치킨집이 들어와도 여기는 확실히 되겠다는 마음이 들면 그런 상가는 사도 된다고 본다.

 

하지만, 리스크도 있다고 본다. 세상이 바뀌어서 지금처럼 배달의 민족, 요기요 등 배달앱을 통해서 주문하는 문화가 지속된다면 해당 점포의 임대료가 계속 유지될지는 정확히 알 수 없다.

 

거기다가 상가는 임대인과 임차인의 동업이라고 생각한다. 상가의 임대료는 그 사업이 잘되어야 달성 가능한 것이고, 이 임차료가 올라갈수록 역으로 계산하여 상가의 가격이 결정된다. 그런데, 그 동업자인 임차인이 무슨 생각을 하는지 혹은 그들이 말하지 않는 것이 무엇인지 알아낼 능력이 되면 더 도움이 될 것이다.

 

그리고 일반 직장인이 회사에 다니면서 따박따박 월세가 나온다고 분양 상가를 사는 것은 매우 말리고 싶다. 주변에 신축 분양 상가의 외관에 혹해 샀다가 이러지도 저러지도 못하는 분들이 많다. 상가는 아파트로 부를 충분히 달성한 후에 시작해도 늦지 않다고 생각한다.

 

“ 건물 투자에 대한 개인적 견해 ”

 

 

난 건물 투자에 대해 잘 모른다. 그러니 나의 견해를 전적으로 의존하지 마시라. 나의 생각에 건물 투자는 결국 상가 + 토지 투자라 본다. 상가라는 개념은 수익형으로서 월임차료로 현금 흐름을 만든다는 것이고, 토지 투자라는 것은 결국 입지가 정한다고 본다.

 

건물에도 다양한 종류가 있다. 주거용 건물도 있고, 주거와 상업이 합쳐진 혼합형 건물도 있고, 순수 상업용 건물도 있다. 이런 건물들은 토지의 용도에 따라 그 건물의 용적률, 건폐율에 영향을 받는다. (용적률 = 얼마나 높이, 건폐율 = 얼마나 넓은 면적으로 지을 수 있나)

 

이런 건물들은 때로는 트렌드에 휩쓸리기도 한다. 망리단길, 가로수길 등 OO길로 명명되는 유행 상권에 따라 가격이 많이 달라지기도 하고, 때로는 그런 길들이 활기를 잃으면 가격이 많이 떨어지기도 한다. 가격이 떨어진다는 것은 입점하려는 임차인들이 없다는 것이다.

 

개인적으로 우리가 수요를 만드는 사업자가 아니라면, 늘 임차인의 부재 즉, 공실의 공포가 마음에 자리잡고 있다. 공실이 있다하여 낮은 가격에 임대를 줄 수도 없다. 임대를 주는 순간, 그 가격으로 건물의 가치가 결정되기 때문이다. 이러지도 저러지도 못하는 것이다. 이것이 가로수길이나 유명한 곳의 1층 상가가 공실인 이유다. (덧. 책을 집필했던 23년 1~3월 기준)

 

이런 이유로, 여러분의 부가 충분히 모여서 건물을 산 후 ‘이 정도 월세를 받아도 좋고, 아니면 훌륭한 임차인이 올 때까지 비워두고 기다려도 좋고’ 정도의 여유가 되지 않으면, 시도를 조금 미루고 공부를 했으면 한다. 운이 잘 따라서 큰돈을 벌 수 있는 것도 잘 알지만, 감당 가능한 부자도 나쁘지 않다고 본다.

 

 

“ 토지 투자에 대한 개인적 견해 ”

 

난 토지 투자 역시 잘 모른다. 그러니 나의 견해를 전적으로 의존하지 마시라. 나는 왜 투자 선배들 혹은 강사들이 토지를 투자공부의 가장 끝에 있는지 두었는지 알 것 같다. 토지는 공부할 것이 많다. 아파트에 비해서 그 폭이 꽤 넓다. 심지어 공법도 좀 공부해야 한다.

 

토지도 상가나 건물과 똑같다. 여러분이 매수할 토지를 가지고 뭘 할 것인지 준비되어 있는지 묻고 싶다. 도로변 조그만 자투리땅인데 싸게 나왔다. 그걸 가지고 CU 편의점을 내면 대박일 거라는 아이디어가 있다면, 미리 CU 측에 문의하고 행정관청에 그것을 건설할 수 있는지, 조립식 건물로 지으면 단가는 어떤지, 그렇게 사업을 하면 내가 관리 가능한지 아니면 임대를 줘야 하는지 등과 현금 흐름을 잘 이해하고 있다면, 매수 하는 것도 좋은 생각이라 본다.

 

대신 토지는 아파트와 달리 임자 나타날 때까지 팔 수 없다는 것은 기억해야 한다. 그러니 그 땅을 사서 태양광 패널을 깔 것인지, 아니면 아파트 촌 근처면 단층 건물과 어린이 축구장을 만들 것인지 아이디어가 최소 10개 정도는 있어야 한다고 본다. 그래서 일반 직장인으로서 회사에 다니면서 진행하기에는 쉽지는 않을 것이다.

 

이렇게 토지는 잘 매도가 안 되다 보니, 경매를 통해서 구입하는 것이 나은 경우도 많다. 하지만 본질은 비슷하다고 본다. 무엇을 하려고 하는가? 그 오랜 기간 동안 매도가 안 된다 가정하면 그 동안 수익을 어떻게 창출할 것인가에 대해 진정한 고민이 필요하다.

 

사과나무라도 키우면서 20년 후에 들어올 것 같은 지하철을 기다린다면 그렇게해도 좋다. 대신 그 기간 동안 좋은 투자처를 놓칠 수도 있다는 것은 기억하면서 진행하는게 좋다. 돈은 곧 기회비용이고, 투자는 운이 아니다.

 

“ 경매에 대한 개인적 견해 ”

 

 

난 경매 투자에 대해서도 잘 모른다. 그러니 나의 견해를 전적으로 의존하지 마시라. 하지만 아파트에 있어서는 경매보다는 타이밍을 잘 보고 급매를 잡는 것이 유리하다고 생각한다. 상가, 건물 또는 토지에 대해서는 경매를 활용하는 것도 좋은 방법이다. 경매뿐 아니라 공매도 살펴보고, 신탁 공매도 볼 필요가 있다. 하지만, 좋은 건물, 좋은 상가가 경매에 나오는 경우는 무척 드물다는 것은 기억하자.

 

경매는 기본적으로 6개월 혹은 1년 전에, 즉 ‘경매개시일자’ 이전부터 시작하여 꽤 오랫동안 절차를 진행함에도 빚을 갚지 못하고 해결이 안되니 경매로 나온 것이다.

 

이를 이해 하려면 등기부 등본에 나오는 자료를 기반으로 기본적인 권리분석은 가능해야 한다. 권리분석이란, 매도자(법원)의 권리가 아닌 임차인의 권리분석을 의미한다. 임차인이 전세 보증금을 돌려받을 권리가 있는지, 아니면 후순위라서 돌려 받을 수 없는지 등에 관한 사항이다.

 

특별한 경우, 경매를 이용해도 좋을 때가 있다. 만약 19개의 원룸을 가진 주거용 건물이 경매에 나왔고, 대부분 소액 임차인이라서 법적으로 보증금(300~500만원)을 경매 법정에서 우선으로 돌려받는다면 쉬우니, 진행하는 것도 나쁘지 않다. 왜냐하면 대출과 수리 때문이다. 일반적으로 감정가 대비 떨어진 낙찰가를 기준으로 경락자금 대출 (경매용 대출)이 높은 비율로 나오고, 임차인이 한꺼번에 빠지면 효율적으로 건물을 리모델링할 수도 있기 때문이다.

 

그 반대로, 이미 임차인이 전세 및 월세로 들어와 살고 있다면 대출이 줄어들 수 있다. 은행은 기본적으로 소액 임차보증금의 최우선 변제금을 제하고 전세금도 제하고 대출을 해 주려 한다. 대출 금액이 낮아진다. 여러분은 매수자금 전액이 있어도, 일정 부분 빌리는 게 낫다. 어떤 대출은 다음 매수자가 승계도 가능하기 때문에, 향후 매도시에 다음매수자의 구매 문턱을 낮추려는 이유다. 문제는 방이 빠질 때마다 비효율적으로 수리를 해야 한다. 이건 불편하고 비용이 많이 든다. (경매는 명도가 된다면 매우 효율적으로 건물 전체 수리가 가능해 이런 부분이 유리할 수 있다.) 경매를 보다보면 NPL도 보일 텐데 이건 부린이로서 접근이 어려운 분야이니 가볍게만 공부하기 바란다.