책 한국의 부동산 부자들(2019)의 마지막 편입니다.
게으른 부동산 부자는 없다
젊은 시절 L씨는 서울 마포구 공덕시장 인근에서 돼지갈비식당을 운영했다. L씨의 식당은 항상 손님들로 문전성시를 이루었다. 요즘 흔히들 말하는 대박집이었다. L씨는 매우 부지런한 사람이었다. 언제나 새벽에 일어나 하루일과를 시작했고, 또 그런 반복적인 일상을 기꺼이 받아들였던 그였다. 현재 칠순을 넘긴 L씨는 고령의 나이에도 아직까지도 부동산 투자에 많은 관심을 가지고 있고, 또 발품 파는 현장답사를 즐기고 있다. 결국 그런 부지런한 습관 덕분에 큰돈을 벌 수 있었다.
발품 팔이 현장답사가 매번 좋은 결과 가져와:
L씨의 발품 파는 습관은 특히 토지 투자에서 빛이 났다. 지금으로부터 27년 전 어느 날, 그는 한 토지 전문 중개업자로부터 상속문제 때문에 급매물로 나온 충남 당진군에 소재한 땅을 총 9,100만 원에 매입할 것을 권유받았다. 이 땅에 관한 사전정보가 전혀 없어 쉽게 결정할 수 있는 사안은 아니었지만 그는 부지런히 발품을 팔았고 중개업자로부터 제안을 받은 지 열흘 만에 매입했다. 그리고 L씨의 투자결정은 옳았다. 그가 토지를 매입한 지 얼마 되지 않은 1992년 우리나라는 중국과 국교가 수립되면서 본격적으로 ‘서해안시대’를 선언했다. L씨가 투자한 충남 당진 일대는 2005년을 전후로 공장 및 물류창고 설립, 아파트 개발붐 등이 크게 일었고, 지금까지도 우리나라 서해안 개발붐의 한 축으로 자리하고 있다. 2019년 현재. 그 땅의 시세는 3.3㎡당 100만 원을 호가하고 있어 27년 만에 83배 이상 상승한 75억 6천만 원에 달한다. 부지런함이 초대박을 가져온 셈이다.
부동산 투자는 반드시 발품 팔이 현장답사가 선행되어야 하고, 또 반복적으로 실행되어야 하기 때문이다. 일반적으로 게으른 사람은 부동산 투자에 앞서 반드시 실행되어야 할 현장답사를 소홀히 하거나 외면하기 쉽다. 특히 토지에 투자하는 경우라면 현장답사가 매우 중요하다. 하지만 게으른 사람은 현장답사를 귀찮게 여긴다. 이런 사유로 게으른 사람은 기획부동산업체로부터 땅 사기를 당하는 경우가 많다. 기획부동산업체의 입장에서 부지런한 사람은 기피대상이지만, 게으른 사람은 흔히들 말하는 ‘호갱님’일 뿐이다.
:: 나의 경우도 이 글을 읽으면서 많은 반성이 된다. 스스로 현장답사보다는 데이터를 좀 더 중요시여기다 보니 아무래도 확인 후에 임장을 가는 경우가 많다. 하지만 나의 주변을 보면 임장을 우선시 하는 분들이 상당히 있다. 특히 이렇게 어려운 시기에도 좋은 투자를 여전히 하고 계신다. 또한 지난번 버핏옹의 말씀처럼 거시경제보다는 미시경제에 집중하는 모습, 그리고 효율적 시장이론에 비판적 대한 말씀도 나에게 또 한번 반성의 계기가 되었다. 앞으로 임장을 더 열심히 다니면서 데이터를 보완적으로 사용할 생각이다.
부동산을 취득할 때 부부공동명의를 활용하라
부자들이 자주 사용하는 부동산 절세방법 중 부부공동명의를 활용하는 것이다. 일반적으로 부부공동명의를 활용하면 양도소득세, 종합부동산세, 종합소득세 등을 절감할 수 있다.
주거형부동산 절세
고가 아파트를 부부공동명의로 등기해 절세한 Y씨:
얼마 전 Y씨는 지난 20여 년간 살았던 서울 서초구 잠원동 아파트를 매각하고 서초구 반포동 소재 고가 아파트를 40억 원에 매입했다. 다만 소유권이전등기는 절세 차원에서 부부공동명의를 활용했다. 부부가 공동명의로 등기하면 종합부동산세, 양도소득세를 절약할 수 있다. 매년 납부하는 종합부동산세의 경우 배우자와 합산하지 않고 각자 별도로 과세하기 때문에 적지 않은 금액을 절세할 수 있다. 더욱이 정부는 9ㆍ13부동산 대책을 통해 다주택자와 고가 아파트 보유자를 대상으로 종합부동산세를 강화시킬 것이라고 예고했다. 실제로 Y씨의 경우 종합부동산세는 Y씨 단독명의로 등기할 때보다 최소 1천만 원 이상 절감될 것으로 예상된다. 부부공동명의를 활용하게 되면 종합부동산세를 절감할 수 있고, 추후 부동산을 매각할 때 양도소득세마저 절감할 수 있기 때문이다.
:: 이 부분은 케바케이므로 본인이 잘 알고 보고 진행하시기 바란다. 안타까운 점은 몇 십 억 아파트를 사면서 20~30만원 정도드는 세무사 상담을 하지 않는 것이다. 본인이 잘 모른다면 꼭 절세를 위해 세무사 상담 받기를 당부해 본다.
부자들에게는 그들만의 투자원칙이 있다
필자는 그 동안 만났던 대한민국의 내로라하는 수많은 부자들로부터 한 가지 공통점을 발견할 수 있었다. 그것은 다름 아닌 “부자들에게는 그들만의 투자원칙이 있다”는 것이었다. 비록 서로 다른 생각과 모습을 보였지만, 부자들은 부동산에 투자할 때 저마다 자신만의 투자원칙과 소신을 간직하고 있었다는 점에서는 똑같아 보였다.
* 남들이 ‘노’라고 대답할 때 ‘예스’라고 응답한다.
* 값싸게 매입하는 것이 최고의 부동산 투자다.
* 달걀을 한 바구니에 담지 않는다.
* 현재가치가 아닌 미래가치에 투자한다.
* 부동산시장에서도 타이밍에 투자한다.
* 먼저 의심하고 직접 눈으로 확인한다.
* 상황에 맞게 전문가를 활용한다.
:: 이 투자 원칙 또한 본인이 분명히 가지고 있어야 한다. 예를 들면 수도권만 투자 한다라던가, 대구의 경우 수성구만 투자 한다 라던가. 혹은 나는 주거용만 투자한다던가. 나는 수익률을 기준으로 한다던가, 혹은 나는 갭 3천 이하만 투자한다던가, 아니면 전세가율 평균 80% 이상일때만 한다던가. 여러분만의 투자 원칙을 꼭 가지시기 바란다. 현금을 가지고 그때까지 참는 것은 무엇보다 고통스럽다. 하지만 길게보면 후회하는 것 보다는 낫다는 것이다.